Sabe quais são os cinco mitos do imobiliário?

É um investimento seguro? É rentável? Vai valorizar? Compensa arrendar? É uma boa herança para os filhos? Estas são as principais questões de quem investe em imobiliário.

Saiba qual a opinião da Proteste Investe, da DECO - Associação da Defesa do Consumidor, que seleccionou cinco factores que influenciam o investimento em imobiliário.

Logo no primeiro ponto: "Qualquer um pode ser senhorio", a Proteste indica que comprar e fazer um bom investimento não é tão fácil como parece e depende de inúmeros factores. "Investir em tijolos não é para a carteira de todos. O capital é a primeira barreira. Se não o tiver, não peça um crédito hipotecário para investir em imobiliário. Já basta a sua casa de família...".

As questões que coloca são úteis para quem pretende investir: Precisa também de ter conhecimentos para ter a 'certeza' de que o imóvel que está a comprar tem a localização certa. Quer seja para arrendar, quer seja para vender, a partir do momento em que o imóvel for seu, passa a ter custos fixos: electricidade, água, gás, IMI, que podem fazer pender a balança para o lado da despesa.

O conselho da Proteste passa para que se invista sem ser com sentido oportunístico. "Planeie o seu investimento numa perspectiva de médio prazo e com vários cenários. Verifique se o preço de compra é correcto e o retorno que pode obter se optar pelo arrendamento".

No segundo ponto, questiona se é um investimento seguro. "De seguro só mesmo a construção e mesmo essa precisa de manutenção. Várias vezes se ouve falar da carteira de imóveis insolventes que os bancos têm". A Proteste dá ainda o exemplo dos inúmeros bancos que sofreram, de forma directa ou indirecta, com a crise, que começou no imobiliário em 2008, e que levou a uma onda de falências, vendas (totais ou parciais) e intervenções no sistema financeiro global. "Lehman Brothers, Merril Lynch e AIG nos Estados Unidos, Lloyds, Northern Rock e Royal Bank of Scotland no Reino Unido, Fortis na Bélgica, UBS e Credit Suisse na Suíça, ING na Holanda e Bankia em Espanha são alguns nomes".

Além disso, indica que comprar uma casa é reter o capital investido para não perder dinheiro mas arriscar perder também o momento para investir noutro tipo de activos.

O terceiro ponto referido é a rentabilidade do investimento. E na opinião da Proteste Investe a primeira pergunta que deve fazer é se a rentabilidade que retira do investimento directo num imóvel compensa em relação a outros investimentos com o mesmo grau de risco, como fundos de acções imobiliários ou Exchange Traded Funds (ETF). 

Na opção de compra, alerta para os encargos típicos: seguros, impostos como o IMT e o IMI, pagamento de serviços, manutenção e até o da mediação, caso necessite de ajuda ou não tenha tempo para se dedicar à venda ou ao arrendamento. 

"Numa perspectiva de médio prazo, ficaria certamente mais descansado se investisse através deste tipo de fundos. A título de exemplo, o ETF Lyxor EPRA/NAREIT Global Developed teve uma rentabilidade anual nos últimos cinco anos de 12,32%", escreve a DECO.

O quarto ponto diz respeito à possível desvalorização do património. São vários os factores que influenciam a variação de preços nos imóveis: taxas de juro, o crescimento da economia, o emprego e o ritmo de construção.

"O preço no imobiliário tem um comportamento cíclico, e é verdade que os preços dos imóveis estão a atingir máximos. Por isso, poderá não ser o melhor momento para comprar casa enquanto investimento. Mas saber se vai haver nova bolha imobiliária e quando é que vai rebentar é impossível prever. Por exemplo, em Portugal o valor médio de avaliação bancária (o valor das casas estabelecido pelos bancos) subiu 5,6% no último ano. E os indicadores continuam favoráveis para uma subida generalizada dos preços, apesar de alguns ajustes no mercado imobiliário que serve de referência a nível mundial, o americano", escreve a Proteste.

O último e quinto factor refere-se à herança que se pode deixar com um imóvel. Na opinião da DECO adquirir imobiliário para os seus descendentes ou familiares pode não ser a melhor solução para eles. Para além da pouca liquidez que um imóvel pode ter, são várias as incertezas no domínio da fiscalidade, nomeadamente no valor dos impostos a médio prazo.

"Exemplo: o antigo imposto sucessório, que foi substituído pelo actual imposto de selo sobre a herança que é necessário pagar, excepto se for herdeiro legitimário (ascendente ou descendente). Imagine que deixa um imóvel de 200 mil euros de valor patrimonial a alguém que não seja herdeiro directo. Sobre o valor patrimonial vai incidir uma taxa de 10%, ou seja 20 mil euros. Quanto ao imposto sucessório, depois de extinto em 2003 vai-se falando na sua possível 'reintrodução', de forma a que também os herdeiros directos paguem alguma coisa".

A Proteste indica ainda que "o último rumor anunciava uma taxa de 28% para patrimónios superiores a 1 milhão de euros. Ou seja, 280 mil euros. São variáveis que criam alguma insegurança, para si e para os seus herdeiros, numa decisão de investimento que se pretende de longo prazo", admite a associação da defesa do consumidor.