O que muda nas regras do Alojamento Local e qual o seu futuro?

As alterações às regras do Alojamento Local exigidas para colocar em prática este mês, são vistas não só pelas associações do segmento como do turismo, como inoportunas no momento em que se atravessa uma pandemia que tem devastado o país e concretamente o turismo.

As novas condições de funcionamento para os estabelecimentos de alojamento local (AL), começam a percepcionar-se com as dificuldades na aplicação desta legislação.

Diogo Belard Correia, associado sénior da Abreu Advogados, explicou ao Diário Imobiliário, o que a nova portaria vem alterar e as suas consequências.

Enquadramento

i)              A Portaria n.º 262/2020, de 6 de Novembro (a “Portaria”), vem estabelecer as condições de funcionamento e identificação dos estabelecimentos de alojamento local – conforme fora já previsto na alteração ao Regime da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (i.e. Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto), cfr. Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto (o “RJAL”);

ii)             A Portaria determina o seguinte:

a.     Condições mínimas de funcionamento para as várias modalidades de estabelecimentos de alojamento local, com o intuito de melhorar a qualidade da oferta turística;

b.     Preocupação com condições de sustentabilidade ambiental – prevendo normas de cariz programático para implementação de práticas de consumo eficiente de água e de energia, a utilização de produtos biodegradáveis e a adequada separação de resíduos sólidos urbanos;

iii)            A Portaria entra em vigor no dia 4 de Março de 2021 – aplicando-se de imediato para quaisquer registo promovidos a partir dessa data. Para os estabelecimentos com registo com data anterior, haverá um período transitório de 1 ano para implementação destas medidas – i.e. até 4 de Março de 2022.

Para contexto destas alterações, convém ter em conta estas notas adicionais:

i)              O RJAL surge em 2014 com o intuito de “legalizar” a exploração de imóveis (essencialmente de curta duração) e assim tributar rendimentos obtidos por essa via;

ii)             O RJAL acabou por incorporar ainda imóveis que não tinham condições para ser considerados empreendimentos turísticos ao abrigo do Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos;

iii)            Com a enorme projecção e crescimento do Turismo em Portugal nos últimos anos, com principal enfoque em Lisboa, Porto e Algarve, o n.º de registos de alojamento local aumentou drasticamente;

iv)            O aumento do número de turistas provocou uma progressiva contestação, em várias frentes:

a.     Condomínios – pelo distúrbios no seu funcionamento;

b.     Impactos nos preços de compra e venda e arrendamento de imóveis (ainda que estes sejam igualmente imputáveis aos investidores “Golden Visa”);

c.     Descaracterização de bairros histórico, com a “deslocalização” dos seus habitantes;

d.     Aumento da contestação do sector hoteleiro pela dualidade de critérios no funcionamento de estabelecimentos de alojamento local vs. empreendimentos turísticos;

v)             Haverá seguramente espaço para discutir alguns destes pontos (i.e. (a) muitos dos bairros históricos estavam parcialmente desertos e profundamente degradados pelo que foi manifestamente benéfica a intervenção nos mesmos (b) haverá muitos condomínios onde não há contestação (c) os impactos transversais positivos na economia, motivados pelo turismo, foram assinaláveis) – no entanto, foi ganhando apoio na opinião publica a necessidade de reformular o alojamento local, com definição de restrições ao seu funcionamento, seja pelas limitações dos locais dos novos registos, seja pela definição de novos requisitos por forma a assim melhorar, supostamente, a qualidade da oferta turística;

vi)            Esta é a génese das alterações que tem sido aprovadas nos últimos anos – aqui se incluindo a alteração ao RJAL de 2018, e, bem assim, a Portaria em análise. Em suma, pretendia-se assim:

a.     Limitar o n.º de novos registos – limitando as áreas de novos registos e o n.º máximo de estabelecimentos de alojamento local, por forma a assim tentar equilibrar o mercado;

b.     Procurar melhorar a qualidade da oferta – com inclusão de mais formalidades e assim reduzir as diferenças entre os estabelecimentos de alojamento local e empreendimentos turísticos.

Conclusões - Problemas / questões

i)              O RJAL pretendia, desde a sua criação, trazer para a legalidade a exploração de curta duração de alguns imóveis, tendo proposto um regime simples e ágil aquando da sua criação. Veremos até que ponto poderão ser contraproducentes estas sucessivas alterações que tornam mais complexo o regime, aqui se incluindo  naturalmente a Portaria que entrará em vigor – sem prejuízo de não ser clara a capacidade real de fiscalização pela ASAE e pelos Municípios;

ii)             As medidas previstas poderão determinar a redução de capacidade de alguns estabelecimentos de alojamento local e a necessidade de obras de adaptação;

iii)            Os proprietários de estabelecimentos de alojamento local atravessam um momento extremamente difícil, com uma quebra quase total de rendimentos pela via de exploração dos estabelecimentos de alojamento local – sendo que, mesmo sem necessidade de adaptação dos espaços, não é certa a capacidade para retomar a actividade com a retoma da procura turística;

iv)            Com o fim das moratórias dos bancos, veremos quais serão os impactos reais na economia / capacidade dos devedores – com a possível reafectação dos imóveis, seja na sua venda ou no seu arrendamento;

v)             Será assim de questionar o momento de implementação destas medidas / o alcance prático das mesmas.