Mercado imobiliário com actividade crescente e trajectória de recuperação no final do 1º trimestre

O mercado imobiliário registou, no primeiro trimestre de 2022 um volume de investimento de 191 milhões de euros, apesar de 27% abaixo do registado no mesmo período de 2021, não reflecte a crescente actividade que o mercado tem demostrado, com várias transações em processo de negociação, revela o “Real Estate Market Overview”, um estudo elaborado pela consultora imobiliária internacional Savills, que analisou o panorama actual e as tendências de mercado em Portugal durante o primeiro trimestre de 2022.

Este trimestre registou um aumento mais acentuado do que inicialmente esperado da inflacção (5,5% em Março) e dos custos dos materiais e da mão de obra na construção (8%), em parte motivado pelo conflito na Ucrânia, e um decréscimo no indicador de confiança do consumidor. No entanto, e com base no desempenho registado nos dois primeiros meses de 2022, a economia não parou de crescer, tendo o PIB registado uma variação homóloga de 11,9%.

Os resultados apontados pelo estudo com autoria da Savills demonstram que, em termos de distribuição de volume de investimento, aproximadamente 70% do mesmo se concentrou no mercado de Escritórios. Indústria e Logística está na segunda posição e regista 13% do total de investimentos, seguida da Hotelaria com 12%. 74% das transações, equivalentes a 134 milhões de euros, foram realizadas por investidores estrangeiros provenientes da Suíça (35%), Espanha (26%), Suécia (9%) e China (4%) e tiveram como principal target os sectores dos Escritórios, Indústria e Logística e de Retalho. Quanto aos investidores nacionais, que representam 26% do total do investimento, durante o primeiro trimestre de 2022 apostaram preferencialmente nas áreas de Hotelaria, Escritórios e de Retalho.

As expectativas quanto ao investimento residem, neste momento, nos fatores geopolíticos uma vez que o conflito na Ucrânia poderá reforçar a atractividade de Portugal relativamente a investimentos nos sectores da Hotelaria, Escritórios e Industrial e Logístico, mas igualmente no crescimento de setores como o Residencial e Industrial e Logístico com base numa procura que excede a oferta. Importa referir que os vários segmentos estão a recuperar, mas a ritmos diferentes. 

Mercado dos escritórios em Lisboa e no Porto

Como referenciado em diversos estudos da Savills, no primeiro trimestre de 2022, o mercado de escritórios de Lisboa registou um volume de absorção de 64.289 m2, num total de 45 operações fechadas, das quais 64% representaram uma mudança de instalações por parte das empresas. Os resultados deste trimestre confirmam a tendência de crescimento e recuperação em relação a 2021.

 Lisboa continua a ser a primeira escolha para empresas que pretenderam estabelecer escritórios em Portugal ou relocalizar as suas instalações. O Parque das Nações (zona 5) continua a ser uma das áreas mais atrativas em termos de absorção de mercado, no entanto, a preferência das empresas para sediar as suas operações mantém-se na zona Prime CBD (Zona 1) devido à sua centralidade. Mas por outro lado, zonas como o Parque das Nações e o Corredor Oeste conseguem oferecer edificação nova, com maior dimensão e qualidade, adaptável às necessidades dos clientes. A internacionalização da imagem de Lisboa como um destino seguro e que oferece uma elevada qualidade de vida constitui um fator apelativo para uma classe de trabalhadores altamente qualificados fixarem novas empresas na região. Por conseguinte, a elevada procura aliada à crescente qualidade da oferta está também a levar a um aumento gradual do preço das rendas.

À semelhança dos resultados obtidos em Lisboa no primeiro trimestre de 2022, o Porto apresentou valores que indicam a recuperação da atividade, tendo duplicado o take-up em comparação com o primeiro trimestre de 2021. No que respeita à absorção, as zonas Prime CBD Boavista (Zona 1) e Out of Town (zona 5) – que tem vindo a prosperar devido aos novos projetos que primam pela qualidade, inovação e modernismo que têm vindo a emergir – representaram 82% do seu volume, mostrando sinais de recuperação em relação ao fim de 2021.

Quais as tendências para os diversos mercados?

O sector do Retalho, severamente atingido pelos efeitos da pandemia tem vindo adaptar-se gradualmente, tendo alguns subsectores como o High-street, Retail Parks e supermercados melhorado o seu desempenho. O e-commerce em Portugal deverá seguir a tendência de 2021, período em que registou um total de aproximadamente 4.2 mil milhões de dólares americanos em receitas sendo que grande parte do volume destas proveio do setor da moda e equipamentos de media e tecnologia. O primeiro trimestre de 2022 continuou a provar-se como um desafio para os centros comerciais, cuja recuperação continua a ritmo menos célere, mercê de uma redução no footfall. 

Quanto ao sector Industrial e Logístico, que registou o melhor resultado de sempre em 2021, no primeiro trimestre de 2022 apresentou valores de absorção substancialmente superiores ao mesmo período do ano passado, acima dos 56.000 m2. Tendo em conta a elevada procura por parte de operadores logísticos, da Indústria e de Retalho, e os projetos que serão concluídos ainda durante 2022, augura-se um resultado bastante satisfatório para este setor. Importa referir que existe uma crescente preocupação com a sustentabilidade, otimização e qualidade dos equipamentos que estão a ser desenvolvidos.

O mercado Residencial começou o ano com um impulso positivo, em continuidade com o final de 2021, impulsionado pelo clima económico e financeiro favorável, uma vez que taxa de desemprego, inflação e taxas de juro se mantinham baixas e a concessão de novos empréstimos para a habitação continuava a aumentar. No entanto, as alterações que se verificaram nas taxas Euribor e na inflação a partir do final de fevereiro tiveram algum impacto, ainda que reduzido, neste trimestre podendo, futuramente, implicar outras alterações nomeadamente um ajuste das taxas de juro de referência por parte do Banco Central Europeu. 

No que se refere a performance do mercado, o preço médio por metro quadrado em Lisboa é de 4.113 euros, valor que representa um crescimento de 6% quando comparado com o 1º trimestre de 2021. Os valores de renda no mercado de arrendamento continuam igualmente a subir, sendo que este mercado poderá ganhar maior destaque neste ano, por tendência e/ou necessidade, devido às alterações demográficas que o tornam mais apetecível, mas igualmente à incerteza no âmbito financeiro dos núcleos familiares, devido ao aumento das taxas de juro, inflação e restrições na atribuição de crédito.

Cascais e Oeiras estão a atrair e a oferecer soluções para a crescente procura no segmento Prime. Lisboa ainda detém a grande maioria das transações (86%), mas há uma tendência para a aproximação de preços, entre estas três áreas, em torno dos 7.100 euros e 7.500 euros / m2.

Por fim, na indústria do Turismo, Portugal manter-se-á como um destino referência para turismo e negócios junto de marcas de hotelaria internacionais. O investimento no setor hoteleiro continuará a atrair investidores institucionais com vista a objectivos a longo prazo.

Em média, o primeiro trimestre dos últimos cinco anos representa 17% do total do ano em hóspedes. Em comparação com o mesmo período do ano passado, os números para o primeiro trimestre de 2022, em ambos os indicadores, mais do que duplicaram. A receita média por quarto disponível para os primeiros três meses de 2022 é de 19,8 euros para a Região Norte, 27,3 euros para a Área Metropolitana de Lisboa e 14,5 no Algarve, registando-se um aumento significativo quando comparado com o primeiro trimestre de 2021.

Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal, afirma que “será agora mais seguro dizer que o mercado imobiliário português superou com nota distinta os desafios dos últimos dois anos. Ainda que pairem algumas incertezas motivadas pelo conflito Rússia-Ucrânia, Portugal ocupa uma posição cada vez mais competitiva e aliciante no mercado ocupacional e assume-se como um safe heaven para investidores que valorizam segurança e estabilidade.  Nos primeiros três meses do ano, os resultados alcançados abrem portas para um fecho de ano em que poderão ser retomados valores pré- pandemia e, em alguns sectores, deverão ser mesmo ultrapassados“.