Ainda não é em 2020 que o mercado vai abrandar e investimento deve ultrapassar os 3 mil M€

De acordo com o estudo “Tendências do Mercado Imobiliário” para 2020 da consultora CBRE, este ano vai continuar a existir uma elevada liquidez a nível global e o volume de investimento ronde os 3.000 milhões de euros em matéria de imobiliário de rendimento.

O relatório indica que o aumento de financiamento dita este cenário, com uma banca activa neste sentido e possibilitando a entrada de novos players através de fundos de crédito. O mercado de investimento revela ainda um aumento de operações de forward purchase (compra em fase de projecto) em escritórios, logística e residencial e uma compressão de 25 pontos base nas yields de escritórios (3,75%), hotéis (4,50%) e habitação (4,25%). Com Portugal a desenvolver sucessivamente a sua reputação internacional como destino turístico de excelência, o investimento em hotéis vai estar, definitivamente, na agenda do investidor em 2020 – como já se revelava em 2019 -, podendo atingir os 1.000 milhões de euros.

A CBRE antecipa para 2020 uma estabilização no crescimento do turismo em Portugal, prevendo-se contudo a subida de 2% de dormidas, registando Lisboa e Porto um acréscimo significativo da oferta hoteleira, sendo expectável o crescimento de mais 2.000 novos quartos na capital e mais 1.000 quartos no Porto.

A acompanhar o aumento de investimento neste sector, os Hotéis serão marcados pelo aumento de preços em 2020, rondando 2% a 3% em Lisboa e 3% a 5%, no Porto.

A palavra “escassez” continuará a pautar a oferta de escritórios, quer em 2020, quer em 2021, contudo a CBRE estima que em 2022 a curva da oferta comece a subir com diversos projectos em pipeline que se prevê estarem concluídos nesse ano. Contudo, a dinâmica de escritórios continua muito ativa, prevendo-se absorções em Lisboa na ordem dos 200.000m2 e no Porto em 70.000m2, ilustrando mais um ano em que a capital oferece uma capacidade de resposta bastante acima da invicta. Neste computo, os contratos de pré arrendamento vão representar mais de 30% da absorção. No que respeita a nova oferta, em Lisboa contará com 53.300m2 - estando apenas 23.000m2 disponíveis – e o Porto contará com 45.000m2 – havendo a disponibilidade de apenas 18.000m2. Note-se que a capital conta com uma taxa de disponibilidade de 4,75% em matéria de escritórios.

Nas oscilações de rendas, a CBRE prevê uma subida nas rendas em Lisboa na ordem dos 4% e a estabilização das rendas de escritórios no Porto. De assinalar que a zona ribeirinha lisboeta posiciona-se, cada vez mais, na atracção de talento, conduzindo a um aumento de rendas acima da média de Lisboa, na ordem dos 9%.

Portugal vai receber mais de 60.000 estudantes estrangeiros em 2020

A consultora prevê que Portugal vai receber mais de 60.000 estudantes estrangeiros em 2020. Em pipeline estão cerca de 15.000 camas para quem quer estudar em Portugal mas regista-se uma carência de 13.000 camas em Lisboa e 7.000 no Porto. Se em 2019 esta era uma tendência, em 2020 as residências de estudantes são cada vez mais uma nova categoria de investimento a ter em conta no sector imobiliário.

As rendas nos centros comerciais e nos retail parks vão estabilizar em 2020. Em matéria de comércio de rua, a reabilitação de edifícios continua a proporcionar novas aberturas de lojas nos centros históricos. Mantendo-se um mercado activo, as rendas no comércio de rua mantém crescimento face 2019 na ordem dos 4% na Rua Garrett, 8% na Rua de Santa Catarina e os Aliados, a artéria de maior prestígio na cidade invicta, atinge o crescimento de 9% das suas rendas.

No sector da logística, em 2020 tudo indica que vai arrancar a construção especulativa. As tendências apontam que haverá uma vaga de reabilitação de fábricas próximas dos grandes centros urbanos para servir a procura de armazéns de pequena dimensão, mais adequados às necessidades da operação logística urbana. Regista-se ainda um aumento da absorção via pré-arrendamentos de mais de 200.000m2 e destaque para o aumento de 7% da renda prime na Azambuja, que aumenta para os 4 euros por metro quadrado.

Aumento de valores de venda de habitação em Lisboa

No segmento residencial, no próximo ano prevê-se um aumento de valores de venda em Lisboa, notando ainda um crescimento moderado no Porto. Este aumento vai sentir-se de mais acentuada noutros concelhos das respectivas áreas metropolitanas.

2020 irá ainda assistir a uma maior descentralização dos projectos residenciais, nomeadamente de construção nova, para zonas mais periféricas ou mesmo para concelhos limítrofes aos de Lisboa e Porto, bem como um aumento da promoção imobiliária residencial destinada à classe média. A diversificação da oferta de habitação com projectos para arrendamento e novos conceitos como co-living, que são formatos de sucesso noutras geografias e começam agora a chegar a Portugal.

Na opinião de Francisco Horta e Costa, Director Geral da CBRE Portugal, “ainda não é em 2020 que o mercado vai abrandar. Existe uma procura sustentada e saudável por parte dos investidores que é transversal aos diferentes sectores e que vai permitir que se desenvolvam e transaccionem vários projectos, desde os escritórios ao residencial, passando pela hotelaria e pelos novos conceitos de ‘living’, mobilizando cerca de 3.000 milhões de euros em imobiliário de rendimento só no ano de 2020”, assinala.

Cristina Arouca, Directora de Research da CBRE Portugal, reforça que “não faltarão investidores em 2020 para imobiliário de rendimento em todos os sectores, mantendo-se a pressão em baixa das taxas de rentabilidade (yields) em virtude de um contexto continuado de baixas taxas de juro. Verificamos elevado apetite por parte de investidores, nacionais e estrangeiros, em produtos de habitação alternativos, nomeante habitação para arrendamento, residências sénior e residências de estudantes, quer numa fase de desenvolvimento quer como activos de rendimento”.