APEGAC defende que frações em propriedade horizontal possam ter fim habitacional e de AL

A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) decidiu participar na consulta pública no âmbito do programa governamental "Mais Habitação", sublinhando a necessidade de revisão da lei para que as frações em propriedade horizontal possam ter fim habitacional e de alojamento local, desde que seja essa a vontade da maioria do valor total do prédio.
As seguintes deliberações surgem no seguimento do previsto no artigo 9.º (cancelamento do registo) do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, i. e., "no caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim".

A inclusão de fração autónoma de edifício como parte do prédio urbano suscetível de utilização independente, não é a mais adequada
Segundo a APEGAC, a inclusão de fração autónoma de edifício como parte do prédio urbano suscetível de utilização independente, não é a mais adequada, quando se pretende que seja a assembleia de condomínios a pronunciar-se, na medida em que não se aplica o regime da PH e, como tal, não há assembleia de condóminos em prédios que não sejam constituídos em PH.
O actual regime do AL não prevê que a assembleia de condóminos se pronuncie previamente ao licenciamento da actividade pela autarquia, em frações de prédios em propriedade horizontal (condomínios). Desta forma, é claro para a APEGAC que esta norma apenas se aplica a situações já licenciadas, continuando a autarquia a poder licenciar a actividade de AL sem que a assembleia de condóminos tenha de se pronunciar previamente ao licenciamento.
"Isto criará falsas expetativas a quem pretenda investir em AL, pois poderá obter a licença e só depois do investimento feito vir a ter oposição da assembleia de condomínios", adianta Vítor Amaral.
O regime jurídico da PH prevê que as assembleias de condóminos sejam convocadas exclusivamente pelo administrador do condomínio; por condóminos que representem, no mínimo, um quarto do valor total do prédio; ou, excecionalmente e para recorrer dos atos do administrador, por um condómino.
Contudo, a assembleia de condómino ordinária é realizada apenas uma vez por ano.  Assim, colocam-se duas questões: a) Tendo decorrido a assembleia ordinária de condóminos e só posteriormente se coloque a possibilidade de haver oposição ao exercício da atividade de AL, essa oposição só poderá manifestar-se numa assembleia extraordinária. b) Quem convoca a assembleia de condóminos extraordinária? O administrador não o deverá fazer, porque não lhe cabe tomar posição sobre a utilização de frações autónomas e deverá ter uma postura de isenção. Não será fácil reunir condóminos que representem pelo menos 25% do valor total do prédio, para convocar a assembleia, por várias razões, especialmente quando se trate de prédios de maior dimensão.
No ponto acima, a associação acredita que se deveria prever, para este caso específico, que a assembleia fosse convocada pelo administrador do condomínio quando isso lhe fosse exigido, por escrito, por condóminos que representem, no mínimo, um quarto do valor total do prédio.

Qualquer condómino pode recorrer a tribunal por entender que há uma alteração ao fim a que se destina a fração
Noutro ponto, prevê a norma que possa haver deliberação expressa, apenas pela maioria do valor total do prédio, a autorizar a utilização da fração para a actividade de AL, desconsiderando completamente o que diz o Acórdão do STJ de 22 de março de 2022, que entende que "no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fração se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local". De acordo com a APEGAC, à luz deste acórdão, a norma agora em análise viola o disposto no art.º 1419º do Código Civil, que exige a aprovação por unanimidade quando se trate de alteração do fim a que se destina a fração.
Neste sentido, mesmo que a assembleia, por maioria, decida autorizar a actividade de AL, qualquer condómino pode recorrer a tribunal por entender que há uma alteração ao fim a que se destina a fração, com possibilidade de vir a ser considerado que há uma alteração ao fim e, consequentemente, faça cessar a atividade. Assim sendo, a associação que rege o setor dos condomínios em Portugal sugere que a alteração do fim a que se destina a fração, de habitação para alojamento local, seja possível com os votos favoráveis da maioria do valor total do prédio, sem oposição, facilitando-se essa alteração, sendo necessário alterar o artº 1419º do CC.
Ainda sobre o tema, num condomínio no qual, por exemplo, 60% das frações se destinem a comércio e ou serviços e apenas 40% se destinem a habitação, não causando o AL qualquer incómodo às habitações, com esta alteração e sem qualquer justificação válida, as frações que constituem a maioria do prédio poderão fazer cessar a atividade, o que, na visão da APEGAC, será desadequado. Assim, a norma deveria exigir que a deliberação fosse fundamentada, até para que o proprietário da fração visada e a explorar a atividade de AL possa, querendo, defender-se, mais tarde, com recurso aos tribunais.
"A alteração ao regime do AL deverá conciliar o interesse de quem vive em condomínio e de quem investiu e investe em AL, porque são interesses legítimos e que não colocam em causa a política do governo de colocar mais habitações no mercado de arrendamento", sublinha Vítor Amaral, presidente da APEGAC.
Já sobre o artigo 28.º que, entre outras temáticas, refere que a ASAE, a câmara municipal e a junta de freguesia territorialmente competentes podem determinar a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na sua totalidade ou em parte, a associação lembra que apesar de as juntas de freguesia serem o órgão do poder local com maior proximidade e conhecimento das populações e realidade de cada freguesia, é conhecida a escassez dos seus meios técnicos e recursos humanos. Logo, à APEGAC, não parece adequado entregar a este órgão autárquico um poder absolutamente desenquadrado das suas funções, com a agravante de não ter intervenção no processo de licenciamento.
Para terminar, a Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios faz referência à reversão do fim da fração, ou seja, depois de alterada para AL, como reverter para habitação, sendo que esta é uma questão pertinente para quem vier a adquirir a fração para habitação permanente. Na visão da associação, deveria considerar-se que não existe alteração ao fim a que se destina a fração de habitação quando passe para AL, mas que ao fim habitacional se acrescente o exercício do AL, passando a fração a ter fim habitacional e de AL, desde que fosse essa a vontade da maioria do valor total do prédio. Desta forma não seria necessária a reversão.