Promotores perspectivam subida de preços face à pressão da procura

Pela primeira vez desde o final de 2022, no 3º trimestre de 2024 os promotores imobiliários registaram em simultâneo um aumento da procura e uma subida no número de vendas, mostram os resultados do inquérito Portuguese Investment Property Survey (PIPS). Esta é uma iniciativa da Confidencial Imobiliário e da APPII que trimestralmente ausculta os principais promotores imobiliários.

Neste período, o indicador de sentimento relativo às transacções situou-se em +5 pontos percentuais (p.p.), entrando em terreno positivo após sete semestres consecutivos de queda, durante os quais chegou a atingir -70 p.p.. A recuperação da procura identificada pelos promotores reflecte o forte desagravamento das condições macroeconómicas, com descida dos juros, abrandamento da inflação e a perspectiva de maior estabilidade fiscal e legislativa.

Efeitos no mercado

De acordo com o inquérito, este regresso da procura ao mercado tem efeitos também nos preços, predominando um sentimento (+35 p.p.) de que a valorização se intensificará, quando no final de 2023, os promotores denotavam uma tendência de estabilização dos valores de transacção (+3 p.p.). Com a recuperação em ambos os indicadores, o Indicador de Sentimento atingiu os +20 p.p., o mais elevado desde o começo desse ciclo.

Face a um mercado que na actualidade regista uma reactivação da procura e aceleração dos preços, as expectativas quanto ao futuro também melhoraram. De facto, o Indicador de Expectativas neste trimestre situou-se em +36 p.p., um máximo face aos últimos anos e dos valores mais elevados de toda a série do Portuguese Investment Property Survey, beneficiando de fortes expectativas futuras tanto nas vendas como nos preços e equiparando ao nível de confiança sentido aquando do fim da pandemia, entre o fim de 2021 e o começo de 2022.

Cresce o interesse por terrenos

A fase de clara descida de juros e perspectiva sólida de novas descidas está também a animar a procura por terrenos para novos desenvolvimentos, com a quota de agentes com níveis elevados ou muito elevados de procura a atingir os 50%, acelerando face aos 41% do trimestre anterior. Uma vez mais, o perfil dos novos projectos incide sobre operações de construção nova, com 80% de quota. Apesar das perspectivas de maior actividade, o perfil de produto é ainda pouco dirigido para a procura nacional, com 75% dos mesmos a orientar-se total ou parcialmente para a procura internacional. Os projectos especificamente para procura nacional representam 25% dessa carteira, não descolando face ao padrão dos últimos anos.

“Build-NOT-to-rent”

De alguma forma em linha com esse registo, a actividade de promoção para arrendamento (Build-to-Rent) mantém níveis muito baixos de atractividade, com o índice respectivo a posicionar-se em -26%, o mais baixo do último ano e meio, somente acima dos -52% registados aquando do anúncio do pacote Mais Habitação.

Um factor que poderá explicar a dificuldade na retoma da promoção mais acessível, dirigida para a procura doméstica ou para o arrendamento, poderá ser o aumento nos custos de construção. O indicador de sentimento relativamente à evolução nos últimos doze meses atingiu os +48 p.p. (após +27 p.p. há um ano) e o indicador de expectativas para os próximos 3 meses atingiu os +16 p.p., contra +3 p.p. no trimestre anterior, sendo o máximo de toda a série. Apesar disso, ou seja, apesar das perspectivas de agravamento futuro nos custos de construção, no presente os principais obstáculos à actividade de promoção são a burocracia/licenciamento, o IVA na construção e os preços nos terrenos.