Habitação: As principais alterações legislativas vetadas pelo Presidente

Alterações legislativas ao nível do arrendamento, do alojamento local, dos imóveis devolutos e de impostos foram aprovadas em Julho no parlamento, apenas com o voto favorável da maioria socialista, e ontem vetadas pelo Presidente da República.

Marcelo Rebelo de Sousa assumiu um "sereno juízo analítico negativo" e criticou a ausência de consenso partidário sobre o tema, mas a ministra da tutela, Marina Gonçalves, reafirmou a ideia de que há equilíbrio no programa Mais Habitação e o PS já disse que irá confirmar as medidas na reabertura do parlamento após o verão.

A votação final global na Assembleia da República ocorreu cinco meses após a aprovação da primeira versão do programa em Conselho de Ministros, com algumas alterações, mas ainda assim sob a contestação da oposição e de várias associações – empresariais e da sociedade civil - ligadas à habitação.

Apesar do veto ao pacote aprovado no parlamento, foi promulgado o decreto do Governo que reforma e simplifica os licenciamentos relacionados com a habitação, com Marcelo Rebelo de Sousa a avisar que vai estar atento à “compatibilização” com a segurança e a qualidade dos edifícios.

Com esta simplificação, os projetos de arquitectura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas e as entidades públicas serão penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres.

Eis as principais medidas previstas no Mais Habitação:

Limitações à subida da renda dos novos contratos

O valor da renda inicial dos novos contratos de casas que estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo considerados 5,43% em relação a 2023.

Esta limitação de 2% não se aplica aos contratos cujo valor seja inferior às rendas consideradas no arrendamento acessível.

Dedução do IMI familiar aumenta 

O valor do desconto no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) que as câmaras podem atribuir aos residentes, em função do número de dependentes, aumenta. Atualmente esta dedução é de 20, 40 e 70 euros consoante exista um, dois, três ou mais dependentes, respetivamente.

Com a entrada em vigor da lei que enquadra o Mais Habitação, o valor da dedução aumenta para, pela mesma ordem de dependentes, 30, 70 e 140 euros.

Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas 

Os rendimentos de rendas (quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento) passam a pagar uma taxa de Imposto sobre o Rendimento Singular (IRS) de 25%, em vez dos atuais 28%.

Além disso, a redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração é reforçada – sendo que no prazo mais longo, superior a 20 anos, baixa dos atuais 10% para 5% -, podendo ser ainda mais acentuada se a renda praticada for inferior à anterior.

A redução da taxa não se aplica, contudo, aos contratos de arrendamento celebrados a partir de 01 de janeiro de 2024, quando a renda exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel. Além disso, acaba a redução do IRS para os contratos de duração entre dois e cinco anos.

Arrendamento forçado de casas devolutas

Foi uma das medidas do Mais Habitação que geraram mais polémica e dirige-se a casas de habitação devolutas há mais de dois anos e localizadas fora do interior do país, tendo os donos 90 dias para responder após serem notificados para fazerem obras ou darem uso à fração.

Não havendo resposta do proprietário no prazo definido, pode o município proceder ao arrendamento forçado do imóvel.

Está ainda previsto que a câmara municipal possa, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel.

As casas de férias, as que se encontram vagas por o respetivo dono se encontrar num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal e as dos emigrantes, bem como as das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são consideradas devolutas para este efeito.

Impenhorabilidade do apoio à renda ou juros bonificados

Os apoios extraordinários como o apoio à renda ou aos juros bonificados não podem ser penhorados. Em causa, no apoio à renda, está um subsídio mensal cujo valor máximo pode ir até 200 euros, quando o inquilino tem uma taxa de esforço superior a 35%.

A medida foi desenhada para durar cinco anos.

Mais-valias de casas vendidas ao Estado e municípios isentas de IRS

As mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios ficam isentas de IRS, ficando apenas de fora desta medida as auferidas por residentes na lista de territórios e países que Portugal classifica de paraísos fiscais ou as decorrentes de vendas através do exercício do direito de preferência.

Atualmente, 50% da mais-valia gerada tem de ser englobada ao restante rendimento, sendo sujeita às taxas progressivas do IRS.

Benefícios fiscais à reabilitação urbana acabam para fundos de investimento

Foi revogada a isenção de Imposto sobre o Rendimento Coletivo (IRC) atribuída aos rendimentos obtidos por fundos de investimento constituídos entre 2008 e 2013 com ativos em imóveis sujeitos a reabilitação urbana, terminando também o benefício fiscal atribuído a quem detinha unidades de participação em fundos de investimento.

No entanto, prevê-se uma redução da tributação dos fundos de investimento imobiliário e das sociedades de investimento imobiliário quando "pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis".

Contribuição extraordinária sobre o alojamento local

O alojamento local (AL) vai passar a pagar uma contribuição extraordinária (CEAL), cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa aplicável a esta base tributável é de 15% e não pode ser dedutível à determinação do lucro tributável em IRC.

Esta CEAL deixa de fora os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como os AL que funcionam em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

A taxa, outra das medidas que mais polémica geraram, não se aplica a imóveis localizados no interior do país, tendo o valor recuado dos 35% inicialmente propostos pelo Governo para 15%.

Por outro lado, o valor patrimonial tributário (VPT) para efeitos de IMI das casas no alojamento local é sempre igual a 1, deixando estas de beneficiar da redução do coeficiente de vetustez que acompanha a idade do imóvel.

Caducidade e reapreciação dos registos de alojamento local

Os titulares dos registos de AL inativos têm de fazer prova da manutenção da atividade, no prazo de dois meses a contar da entrada em vigor da nova lei.

Em caso de incumprimento, os registos serão cancelados, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente.

Já as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente cuja exploração não ultrapasse os 120 dias por ano não vão ser sujeitas à caducidade do registo.

As novas regras estabelecem ainda que os registos de alojamento local serão reapreciados durante o ano de 2030 e, a partir da primeira reapreciação, renováveis por cinco anos.

A única exceção são os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo que ainda não tenham sido integralmente liquidados em 31 de dezembro de 2029.

Condóminos podem opor-se a novos alojamentos locais 

Os condóminos passam a ser ouvidos previamente sobre os novos alojamentos locais que queiram instalar-se em edifícios destinados a habitação. Por outro lado, estipula-se que "o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos”.

Suspensão de novas licenças de alojamento local 

A emissão de novos registos de alojamento local fora dos territórios do interior do país (baixa densidade) vai ser suspensa, de acordo com as novas regras.

Esta suspensão, que não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza nem às regiões autónomas, "mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional".

Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento 

Os proprietários que retirem as casas do alojamento local até ao final de 2024 e as coloquem no arrendamento habitacional vão ter isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029 e não estão sujeitos a qualquer limite no valor da renda que pretendam praticar.

Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, sendo que apenas os imóveis com registo de AL até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis.

Rendas antigas atualizadas pecla inflação

Os contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) que não transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano já não vão transitar e a renda vai passar a ser atualizada de acordo com a inflação e a beneficiar de isenção de IRS e de IMI. Está ainda previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.

Arrendar para subarrendar 

Para aumentar a oferta no mercado de arrendamento, o Estado propõe-se arrendar a privados casas que se encontrem devolutas para depois as subarrendar.

A renda paga ao senhorio terá benefícios fiscais desde que contrato tenha uma duração não inferior a cinco anos e o valor da renda seja conforme aos preços e tipologias previstos no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (PAA).

Balcão do Arrendatário e do Senhorio 

É criado o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), ao qual caberá assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento. O requerimento do despejo é apresentado no BAS que notifica o inquilino, tendo este 15 dias para se opor ou requerer diferimento da desocupação do imóvel, nos termos previstos na lei.

A nova lei procede ainda a várias alterações neste processo de despejo em caso de não pagamento de rendas.

Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento 

O Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar rendas nos casos em que haja incumprimento superior a três meses, para reforçar o mercado de arrendamento. Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso é articulado com a Segurança Social.

O pagamento tem como valor máximo mensal 1,5 vezes o salário mínimo nacional até ao limite total de um valor equivalente a nove vezes o salário mínimo nacional.

Benefícios fiscais para obras de casas do arrendamento acessível 

O Governo quer alargar o número de casas disponíveis no programa do arrendamento acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa, bem como isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais cinco) e isenção de Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) na aquisição para reabilitação.

Inquilinos podem comunicar contrato de arrendamento ao fisco 

Os arrendatários vão passar a poder comunicar ao fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso o senhorio não o faça. Os prazos e termos para tal serão regulamentados por portaria do Ministério das Finanças.

Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo 

O programa prevê isenção de mais-valias na venda de imóveis da família, desde que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes.

Esta isenção abrange imóveis cuja venda ocorra entre 01 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

Fim dos vistos 'gold'

Com a entrada em vigor da nova lei, não serão admitidos novos pedidos de concessão de vistos de residência para atividade de investimento, o que não afetará a possibilidade de renovação das autorizações já concedidas.

Os pedidos de concessão e de renovação de autorização de residência para atividade de investimento mantêm-se válidos, incluindo os que estiverem “pendentes de procedimentos de controlo prévio nas câmaras municipais” à data da entrada em vigor da lei.

Também está excluída da limitação adotada a concessão ou renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar.

Solos ou edifícios disponibilizados a cooperativas de habitação

Prevê-se a disponibilização, a cooperativas de habitação, de solos ou de edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento acessível.

250 milhões de euros para habitação a custos controlados

O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento.

As casas promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado um prazo maior no contrato de arrendamento, findo o qual os municípios e o Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) têm direito de preferência na aquisição.

As entidades que podem concorrer a esta medida são as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social.

Linha de 150 milhões de euros para municípios realizarem obras coercivas 

Prevê-se a criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas, reforçando assim o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

LUSA/DI