Famílias portuguesas voltam a dominar mercado residencial português. Procura estrangeira cai

De acordo com os resultados do primeiro semestre da rede Century 21 Portugal, os primeiros seis meses do ano confirmaram uma mudança estrutural no mercado residencial português. Os compradores nacionais passaram a representar 77,7% das transacções na rede imobiliária, face aos 68,1% no mesmo período de 2024, reforçando de forma clara o seu peso face à procura estrangeira. Em contrapartida, países como os EUA, que em 2024 respondiam por 24% das leads internacionais, baixaram para 9,4% em 2025, demonstrando um arrefecimento do seu peso relativo.

Estes dados estão em linha com as estatísticas divulgadas pelo INE, que apontam para o valor mais baixo de participação de não residentes em transacções desde 2021: no 1.º trimestre de 2025, apenas 5,1% das casas foram adquiridas por estrangeiros. Em 2024, a participação média anual de não residentes situou-se em 6% das transações, mas a tendência de descida foi clara ao longo do ano.

Procura nacional cresce e a internacional diversifica-se

Além da análise do peso relativo, os dados da rede Century 21 Portugal mostram que, em termos de leads de potenciais compradores no 1.º semestre de 2025 face a 2024, a procura nacional cresceu +25,5%, confirmando o mercado interno como o principal motor da atividade imobiliária.

Entre os mercados internacionais, destacam-se:

- Alemanha e Irlanda, que registaram aumentos muito expressivos nas leads, reforçando o interesse destes países por Portugal; Espanha também manteve evolução positiva, beneficiando da proximidade geográfica; Suíça, França e Reino Unido tiveram crescimentos consistentes, sustentando o fluxo tradicional de compradores estrangeiros;

- Estados Unidos com uma quebra significativa – embora ainda na liderança entre os estrangeiros –, num movimento de estabilização após o boom dos últimos anos; Países Baixos apresentaram uma ligeira correção negativa.

Globalmente, o crescimento da procura foi sustentado principalmente pelo impulso de Portugal, Alemanha e Irlanda, que compensaram a quebra nos EUA e demonstram uma diversificação do perfil de compradores internacionais, com mercados europeus próximos e emissores emergentes a ganhar relevância.

"A procura nacional sempre existiu. O que mudou foi o ajustamento dos critérios de compra – localização, tipologia ou estado do imóvel – para viabilizar a aquisição. Muitos clientes estão a vender a casa atual para comprar outra, mais compatível com a sua realidade financeira", afirma Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal.

Nos primeiros seis meses do ano, a rede realizou 10.860 transações, num volume de negócios superior a 2.579 milhões de euros, reflectindo crescimentos de 23% e 46%, respectivamente, face ao primeiro semestre de 2024. O preço médio dos imóveis vendidos subiu para 236.874 euros. A facturação da rede também registou um aumento expressivo, passando de 48,6 milhões de euros em 2024 para 65,7 milhões de euros em 2025, um crescimento de 35%.

Neste período, foram também angariados 12.564 novos imóveis, com um ligeiro aumento face às 12.206 angariações registadas no mesmo semestre do ano anterior.

A procura mostrou-se particularmente ativa fora dos centros urbanos principais, com muitas famílias a optarem por zonas periféricas ou cidades secundárias, onde o preço das casas é mais compatível com os rendimentos disponíveis.

Oferta limitada e previsões para o segundo semestre

Apesar do aumento da procura, o problema estrutural mantém-se: o desequilíbrio entre rendimentos líquidos, preços das casas e a oferta disponível continua a ser a maior barreira ao acesso à habitação em Portugal.

"Não há soluções rápidas. É essencial avançar com um pacto de Estado para responder aos desafios da habitação. Precisamos rever os PDM, atualizar os códigos de construção, investir na mobilidade e apoiar políticas eficazes para a natalidade e o emprego jovem. Tudo isto sem comprometer a flexibilidade que permite às empresas arriscar na contratação", defende Ricardo Sousa.

No que diz respeito à oferta, a Century 21 Portugal assinou 8.506 novos contratos de mediação em regime de exclusividade para casas usadas (+5%) e 6.026 para casas novas (+8%). Nas áreas metropolitanas, a rede acrescentou 3.603 casas usadas e 2.798 casas novas em Lisboa, e 2.147 usadas e 1.045 novas no Grande Porto.

"A oferta não aumentou de forma significativa. O que as nossas equipas têm feito é trabalhar ativamente para encontrar imóveis que respondam aos novos critérios de procura – resultado das cedências e reajustes que as famílias estão dispostas a fazer. Esse trabalho tem sido essencial para aumentar a nossa carteira e permitir que mais negócios se concretizem", acrescenta Ricardo Sousa.

Em termos de vendas, as casas usadas lideraram o crescimento em todas as regiões. Em Lisboa, as vendas cresceram 29% nas usadas e 26% nas novas; no Porto, 19% e 8%, respetivamente. No Algarve, o aumento foi ainda mais acentuado: 35% nas casas usadas e 14% nas novas.

A entrada em vigor da garantia pública e das isenções fiscais contribuiu para estimular a procura jovem, mas beneficiou sobretudo quem já reunia condições mínimas para obter financiamento.

Ricardo Sousa, CEO da Century 21

Perspectivas para o segundo semestre

Para o segundo semestre de 2025, a Century 21 Portugal antecipa uma manutenção da trajectória positiva, ainda que com um ligeiro abrandamento no ritmo de crescimento das vendas, típico da época. Prevê-se estabilização dos preços nas zonas mais valorizadas e potencial de valorização em localizações emergentes, alinhadas com os novos padrões de procura.

"Enquanto Portugal mantiver um mercado de trabalho dinâmico e financiamento acessível, a procura (nacional e internacional) vai continuar sólida. O verdadeiro travão às transações não é a falta de interesse em comprar, mas o desfasamento entre os rendimentos disponíveis e o preço das casas. Essa é a barreira que o mercado, sozinho, não consegue ultrapassar", sublinha Ricardo Sousa.

O CEO da Century 21 Portugal acrescenta ainda que "o mercado vai viver a duas velocidades no segundo semestre: nas zonas prime, os preços tendem a estabilizar ou até ceder ligeiramente, enquanto as cidades secundárias podem ganhar valor à medida que as famílias procuram alternativas mais acessíveis. Mas o grande desafio mantém-se: os salários não acompanham o preço das casas e isso limita o verdadeiro crescimento da procura".