Antigos centros comerciais são transformados em escritórios ou habitação

O mercado dos centros comerciais na Europa tem vindo a modificar-se. Os projectos de raiz tendem a diminuir, aposta-se na reconversão e aumento dos existentes e muitos secundários acabam por ser transformados em escritórios ou habitação.

De acordo com a última edição do estudo ‘European Shopping Centre: The Development Story’ publicado pela Cushman & Wakefield, à medida que o mercado de centros comerciais atinge a maturidade na maioria dos países europeus, deverá assistir-se a uma polarização crescente entre empreendimentos prime bem sucedidos e centros secundários que enfrentam dificuldades e terão de se reinventar para sobreviver.

O relatório indica que em 2018 foram inaugurados cerca de 2,6 milhões de m² de novos centros comerciais, 28% abaixo do registado em 2017. O valor de 2018 representa o nível mais baixo de promoção dos últimos 24 anos, sendo comparável aos volumes verificados no início da década de 1990, altura em que os primeiros centros comerciais tradicionais abriram na Europa Central e de Leste e também em Portugal.

Apesar do ritmo de novas promoções ter abrandado ao longo dos últimos cinco anos, a dimensão total do mercado europeu continua a crescer  – fixando-se actualmente em 168,1 milhões de m² – intensificando a concorrência entre centros comerciais. Numa tentativa de manter a sua posição no mercado, os promotores estão a concentrar esforços na reformulação de projectos, com o objectivo de criar centros comerciais e de lazer sofisticados, modernos e esteticamente agradáveis.

Segundo Marta Esteves Costa, Partner, Head of Research na Cushman & Wakefield, “as oportunidades para a promoção de novos centros comerciais são encaradas tendo em vista dois tipos de activos. Por um lado, empreendimentos predominantemente inovadores com uma forte componente de lazer e, por outro, pequenos espaços comerciais de conveniência integrados na comunidade envolvente, onde a proximidade, a presença de um operador da área da restauração e um mix comercial adequado são factores cruciais para o sucesso”.

Na Europa do Sul, Espanha mantém a liderança no desenvolvimento de centros comerciais, enquanto em Portugalse verifica uma abordagem mais conservadora, com uma aposta clara na reconversão e expansão de centros existentes em oposição ao desenvolvimento de novos projectos de raiz. A nova oferta de conjuntos comerciais projectada para os próximos três anos irá acrescentar apenas 60.000 m² ao stock de retalho em Portugal, sendo a grande maioria desta área correspondente à expansão de centros existentes.

A responsável admite que, “a maturidade da indústria de retalho em Portugal foi há muito identificada pelos principais players do mercado, que gozam de uma vasta experiência no sector, maioritariamente bem sucedida e sempre adaptada ao potencial do mercado. O recente crescimento do formato de rua, alinhado com a evolução do online, são também factores tidos em conta na opção de favorecimento do investimento em projectos que contam já com um longo historial de sucesso em detrimento de novos desenvolvimentos”.

Para o biénio 2019/2020, são esperados 2,1 milhões de m² de novos centros comerciais na Europa Ocidental

A crescente preocupação com o aumento do e-commerce e o forte crescimento do comércio de rua influenciaram negativamente a promoção de novos centros comerciais na Europa Ocidental. França foi, pelo quarto ano consecutivo, o país mais activo em termos de área inaugurada, com um volume adicional de 237.000 m².

No Reino Unido, e apesar do crescimento do comércio electrónico ter provocado o encerramento de lojas, o excesso de oferta não desencorajou a promoção de novos centros comerciais. Alterou apenas o foco dos promotores que têm como principal objectivo proporcionarem experiências de compra únicas e interactivas através da oferta de lazer e empreendimentos de uso misto. Em 2018, o Reino Unido foi o terceiro mercado mais dinâmico na actividade de promoção na Europa Ocidental, com um total de 147.000 m² inaugurados, dos quais 74% concentrados em dois centros comerciais. Estes valores representam um aumento de 8% face a 2017.  

Os empreendimentos de uso misto estão a tornar-se cada vez mais populares à medida que os investidores se apercebem do seu potencial. Como se verifica em algumas partes da Europa, sendo França um excelente exemplo, os promotores de centros comerciais estão a tentar diversificar com novos formatos como retail parks e formatos híbridos que incluem escritórios, hotéis e residencial.