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Perspectiva-se um 2024 em duas velocidades para o sector imobiliário
2024 vai ser marcado pelo arranque efectivo em obra da esmagadora dos planos municipais de Habitação (PMH), o que irá mobilizar muitas empresas de construção nacionais - diz ao DI Manuel Reis Campos, o presidente da poderosa CPCI. Por sua vez, Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, dá relevo a problemas estruturais que estão longe de serem ultrapassados: a instabilidade legislativa, a morosidade nos licenciamentos e a carga fiscal.
Da área da mediação imobiliária auscultámos Ricardo Sousa, CEO da Century21, João Cìlia, CEO da Porta da Frente Christie’s, Jorge Costa, COO da Quintela + Penalva | Knight Frank e David Carapinha, CEO & Founder da Home Tailors Real Estate e, ainda, o vice-presidente da ASMIP - Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal. Não esquecemos a importância do imobiliário turístico e recolhemos o depoimento de Pedro Fontainhas, Director Executivo da Associação Portuguesa do Turismo Residencial e Resorts; e na área da grande promoção imobiliária quisemos saber a opinião de José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, Miguel Cabrita Matias, Board Member of Mexto Property Investment e João Sousa, CEO da JPS GROUP.
Na área da concepção de projecto Mariana Morgado Pedroso - Directora Geral do Architect Your Home Portugal e Reino Unido dá-nos o seu testemunho sobre os entraves com que se confronta o investimento imobiliário; enquanto José Rui Meneses e Castro, Cofundador & Managing Partner, MAP Engenharia, na vertente da execução de obra, antevê uma segunda metade de 2024 muito dinâmica.
Um artigo que não é mais do que o início da publicação diária das entrevistas com cada um destes intervenientes. A não perder!
Manuel Reis Campos, presidente da CPCI - Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário - O efectivo arranque em 2024 de uma quantidade significativa de projectos com recursos às verbas europeias disponíveis no PRR e cuja execução terá que estar concluída até ao final de 2026, vai assumir um papel preponderante para a evolução da actividade das empresas do Sector da Construção e do Imobiliário.
A execução financeira do PRR, que tem fundos europeus, no montante 22.216 milhões de euros, é inferior ao expectável, apresentando, no final de 2023, o valor dos pagamentos a beneficiários directos e finais em 3.639 milhões de euros, montante que corresponde a uma taxa de implementação de apenas 16%, pelo que terá, obrigatoriamente de registar uma aceleração na sua execução.
Para 2024, prevê-se, deste modo, que o Sector da Construção contribua decisivamente para a evolução da actividade económica nacional, com a produção total, em termos reais, no ponto médio do intervalo de previsão, a crescer 3% e a situar-se, em valor, nos 21.212,9 milhões de euros.
Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII - Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários - Em termos de desafios para 2024, destaco a incerteza de saber qual a posição do novo governo face à crise habitacional, e se vamos ter um governo a favor ou contra o investimento imobiliário.
É importante perceber-se que a produção imobiliária no nosso país tem encontrado e encontrará certamente no começo do novo ano, vários obstáculos, que elenco em três grandes pilares. Em primeiro lugar a instabilidade e a imprevisibilidade legislativas, a morosidade nos licenciamentos e a carga fiscal. Aqui é importante ainda referir o ambiente hostil a quem quer investir. Tudo isto aliado a avanços e recuos nas medidas governativas, está a inviabilizar o surgimento de novos projectos o que, naturalmente, atrasa o desenvolvimento do sector.
Embora o cenário seja desafiador, a APPII acredita que 2024 pode ser encarado com esperança, na expectativa que, havendo um compromisso sério entre os sectores público e privado para abordar as questões fundamentais que alimentam a crise habitacional, o país possa concretizar o verdadeiro ponto de viragem no paradigma da habitação a que se tem assistido.
Francisco Bacelar, vice-presidente da ASMIP - Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal - Com eleições à porta e uma enorme incerteza sobre o seu desfecho, fica mais complicado fazer previsões, contando apenas com o plano interno. No plano externo, são vários os factores que podem influenciar o comportamento do mercado em 2024, começando pelas taxas de juro, passando pelas guerras e seus efeitos no comércio mundial, terminando nas eleições americanas, com a disrupção que poderão criar no xadrez da política mundial, e nos consequentes efeitos económicos.
Não obstante, e por maiores que sejam as influências externas, caso se confirme que as taxas de juro já atingiram o máximo, e que a inflação tende a ser controlada, deveremos assistir à manutenção de preços do mercado imobiliário, apesar do aumento da oferta a que se começa a assistir, mas em números insuficientes para gerar efeito inverso ao que vinha acontecendo.
Será, pois, um ano incerto e difícil em que poderemos passar de um extremo ao outro, consoante a evolução destes factores, mas diria que no essencial se manterá menos aquecido, mas a funcionar, como sempre funcionou a venda de qualquer produto essencial.
Pedro Fontainhas, Director Executivo da Associação Portuguesa do Turismo Residencial e Resorts – O turismo residencial em Portugal deverá continuar a beneficiar da procura consistente por parte de investidores estrangeiros e de compradores em busca de segundas residências ou de oportunidades de investimento.
Em 2024, esta procura resiliente é vista como uma janela de oportunidade para impulsionar os resorts e desenvolvimentos turísticos, reforçando o posicionamento de Portugal como um destino de eleição para o turismo residencial.
José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties - No sector residencial, nos segmentos premium, acreditamos que vai continuar a haver procura interna e externa, embora, com crescimentos mais moderados, fruto da instabilidade política e legislativa recentes. Nos demais segmentos, poderá haver alguma recuperação no número de transacções depois do 2º semestre, se se verificar a tendência para redução das taxas de juro. De salientar que em 2023, o volume de transações baixou cerca de 20% e 12% em valor, ou seja, aumentou o valor médio por transação.
Entre as maiores dificuldades que o mercado pode enfrentar, a instabilidade política, caso ganhe um governo com participação da extrema esquerda, que como sabemos é contra uma economia de mercado e não entende nem sabe como resolver os desafios que o sector e o pais enfrenta.
Miguel Cabrita Matias, Board Member of Mexto Property Investment - Acredito que 2024 continuará a ser um ano de crescimento no sector e que, com a aprovação do Simplex e a desburocratização dos processos, a estabilização da inflação e a diminuição das taxas de juro, teremos um ano de crescimento, que fará sentir, sobretudo no segundo semestre.
Continuaremos a ver o interesse de estrangeiros em investir em Portugal e, no que se refere, ao segmento de luxo manter-se-á uma procura grande, em especial por parte de investidores americanos, mas a oferta, neste segmente, continuará a ser escassa, o que, por sua vez, continuará a fazer aumentar o preço.
João Sousa, CEO da JPS GROUP - Em 2024, a tendência é que o mercado imobiliário se mantenha estável, com os preços de venda em alta, visto que a procura de casa supera em muito a oferta. Pela nossa experiência enquanto promotora, acreditamos, que as opções de compra de casa vão ter que passar para fora dos grandes centros urbanos, onde a procura aumenta e os preços por m2 são mais baixos, aliados a uma qualidade de vida superior que não é possível encontrar na capital.
Ricardo Sousa, CEO Century Portugal – Para 2024, a correção do número de transacções ainda se deverá sentir no primeiro quadrimestre, como consequência da instabilidade política portuguesa. A tendência deverá estabilizar e inverter-se ao longo do ano, sustentada pela descida das Euribor, que verificamos desde novembro de 2023, e a perspectiva de descida das taxas de juro por parte do BCE.
Quanto aos preços, os nossos indicadores levam-nos a projectar uma estabilização, pelo que não são expectáveis descidas. Contudo, é fundamental estarmos atentos à evolução do mercado de emprego em Portugal e a factores geopolíticos internacionais, tendo em conta que são variáveis que podem rapidamente alterar as tendências do mercado residencial e da economia portuguesa.
José Rui Meneses e Castro, Cofundador & Managing Partner, MAP Engenharia – O mercado imobiliário deverá ser fragmentado por dois momentos que podem ser semestrais. Um 1º semestre ligeiramente mais brando consequência desta fase governamental, com uma ligeira retracção do número de transacções devidas à já conhecida falta de oferta.
Contudo, presumo um 2º semestre muito mais dinâmico caso se mantenha a prevista descida das taxas de juro de referência e descida de inflação. Isto acontecendo, os portugueses poderão vir a melhorar a sua capacidade de compra, para quase não falar de que continuaremos a ser um mercado (país) altamente apelativo para o investimento estrangeiro que naturalmente vai tendo maior incidência no turismo.
João Cìlia, CEO da Porta da Frente Christie’s - No segmento premium, o início de 2024 poderá ser marcado por alguma incerteza. Sem ser ainda claro o impacto no mercado das medidas do pacote Mais Habitação, em especial, o fim do estatuto de Residente Não Habitual (RNH), e com incerteza política até março, deveremos continuar a assistir a uma maior indecisão por parte das pessoas e dos investidores, arrastando assim um pouco o tempo médio para fecho dos negócios.
Contudo, não será expectável um ajuste do mercado. A verdade é que os fatores estruturais que influenciam o preço irão manter-se, tanto do lado da oferta, com os custos de construção, as dificuldades de licenciamento, a elevada carga fiscal, entre outros, como do lado da procura, já que Portugal mantém alguns dos seus factores de atractividade para o cliente internacional.
Mariana Morgado Pedroso - Directora Geral do Architect Your Home Portugal e Reino Unido - A lentidão na retoma de confiança, a escassez de oferta no mercado e também o panorama político instável criam entraves ao investimento no mercado imobiliário em 2024.
Na arquitectura será um ano de grandes adaptações devido ao novo D.L. 10/2024 de 8 de Janeiro - o Simplex. Temos certamente um período de adaptação que irá durar na verdade vários anos, mas este primeiro impacto é sem dúvida um momento de viragem e que obrigará a ter uma visão nova sobre os procedimentos administrativos - para melhor espera-se!
David Carapinha, CEO & Founder da Home Tailors Real Estate - A desaceleração no crescimento dos valores, sobretudo nos imóveis habitacionais, estabelece-se como uma tendência para 2024.
Esta desaceleração pode ser justificada com a redução das medidas fiscais de estímulo ao investimento, taxas de juro elevadas, restrição do acesso a financiamento e perda do poder de compra das famílias. Essa moderação será particularmente visível nas áreas metropolitanas mais povoadas. A procura das famílias tende a ser mais expressiva nas periferias dos grandes centros urbanos, estimulada pela oferta mais competitiva no que ao valor de aquisição diz respeito.
Os grandes grupos de construção mostram cada vez mais interesse na aquisição de terrenos e desenvolvimento de projectos nestas regiões. Pode, de facto, ser este o motor que manterá o sector à tona nos próximos anos.
Jorge Costa, COO da Quintela + Penalva | Knight Frank - O mercado primeou de luxo continuará a ser uma aposta segura pois ainda tem muito por onde crescer, nomeadamente o mercado das branded residence.
Deverá, também, manter-se a tendência que se instalou com a crise pandémica pela procura de casas fora das cidades, pequenos montes com ruínas para reabilitar, quintas e herdades com produção própria, equestres e até com turismo rural em funcionamento.
A falta de oferta continua a ser uma das maiores dificuldades que o nosso mercado enfrenta e que é totalmente alheia à vontade dos promotores que enfrentam situações absurdas de atrasos e demora nos licenciamentos, e que suportam impostos pesadíssimos.
*Diariamente iremos publicar as entrevistas de cada um dos intervenientes neste artigo
