Espanha debate o solo como activo estratégico — e Portugal ainda não acordou para o tema

No próximo dia 30 de Munho, Madrid acolhe o Landowners & Developers Forum, um encontro estratégico que reúne proprietários de solo, promotores, investidores, financiadores e responsáveis públicos para debater um tema que Espanha já reconhece como estrutural: como transformar solo em produto investível, com viabilidade económica e prazos previsíveis.

O fórum parte de um diagnóstico claro: Espanha concentra procura e atractividade para o investidor, mas não consegue materializar investimento à escala necessária. O problema não é a falta de solo, mas a dificuldade em transformá-lo em produto. O capital penaliza a incerteza — prazos imprevisíveis, complexidade urbanística e falta de visibilidade travam operações que, de outra forma, avançariam.

Ao longo de um dia intenso, o programa aborda os principais bloqueios do mercado: financiamento do solo em fases iniciais, fiscalidade em cascata, avales técnicos como barreira de entrada, o custo das infraestruturas e os atrasos de registos. Mas também as alavancas de mudança — digitalização do urbanismo, automatização de licenças, flexibilização normativa e novos modelos de joint venture entre promotores e fundos.

E Portugal?

O contraste com Portugal é assinalável. No mercado português, o solo raramente ocupa o centro do debate imobiliário — e quando o faz, é quase sempre pela negativa: terrenos sem viabilidade, processos urbanísticos que se arrastam anos, infraestruturas inexistentes ou insuficientes e uma escassez crescente de solo nas principais áreas metropolitanas.

Com os preços da habitação a crescer 16,5% em termos homólogos — segundo dados do Banco de Portugal divulgados esta semana — e a procura de estrangeiros a representar 28% das transacções, a pressão sobre o mercado é evidente. No entanto, a discussão pública sobre o solo como activo estratégico, sobre modelos de financiamento de urbanização ou sobre a digitalização dos processos de licenciamento permanece incipiente, fragmentada e sem o peso que o tema merece.

Em Espanha, o mercado já percebeu que sem uma abordagem estruturada ao solo — com capital, regulação e infraestrutura alinhados —, não há habitação suficiente, nem logística, nem cidade. Em Portugal, essa conversa parece estar ainda por fazer.