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Correcções globais do mercado imobiliário criaram uma janela de oportunidade para aceder a mercados reavaliados
De acordo com o Investment Outlook do primeiro semestre de 2024 para o sector imobiliário da Schroders Capital, nos últimos 18-24 meses, as correcções globais do mercado imobiliário criaram uma janela de oportunidade para aceder a mercados reavaliados.
"O ritmo desigual e a complexidade dos ajustes em todas as geografias, sectores e estruturas de investimento estão a dar origem a uma oportunidade de compra cíclica. Detectar uma quebra no mercado é uma tarefa difícil, mas tanto o desempenho histórico, como a nossa framework de avaliação do mercado indicam que 2024 e 2025 se tornarão anos atractivos para o investimento imobiliário, tanto do lado das acções como da dívida", refere Kieran Farrelly, Head of Global Solutions Real Estate Schroders Capital.
Os activos industriais e logísticos já atingiram, em grande medida, preços atractivos em muitos submercados, apoiados por fortes fundamentos estruturais. Na região da Ásia-Pacífico, existem oportunidades cíclicas em mercados que acompanham a retoma tardia da China e/ou que oferecem alternativas no âmbito do nearshoring/friendshoring das cadeias de abastecimento. As perspectivas de retorno na Europa são particularmente atractivas.
"Continuamos a privilegiar os tipos de imóveis operacionais que apresentam indicadores favoráveis do lado da procura e que podem proporcionar income indexados à inflação, quer direta, quer indiretamente. Há um reconhecimento crescente de que a composição dos portfólios de imobiliário está a evoluir e a capacidade de criar o "core do futuro" numa série de segmentos adjacentes aos tradicionais escritórios, retalho, industrial e multifamiliar está a oferecer uma série de oportunidades atraentes para quem está a começar", acrescenta Kieran Farrelly.
Muitas das principais economias fizeram grandes progressos na redução da inflação, com um impacto significativamente menor no crescimento do que os mercados esperavam anteriormente. Além disso, os mercados ocupacionais permanecem numa base sólida, prevendo-se um crescimento nominal na maioria dos segmentos imobiliários, especialmente nos que são apoiados por indicadores estruturais favoráveis. Embora a procura tenha abrandado, as condições de oferta restritas - devido ao aumento dos custos de construção e de financiamento da dívida - continuam a apoiar níveis sustentáveis de income das rendas, e a escassez de espaços de elevada qualidade, em conformidade com as normas ESG, irá impulsionar um novo crescimento das rendas, especialmente quando as economias tiverem invertido a tendência.
As oportunidades decorrentes da falta de liquidez e da tensão do mercado de capitais de dívida estão também a tornar-se cada vez mais visíveis. Os níveis de preços da dívida imobiliária privada oferecem atualmente retornos "semelhantes aos das acções" dos novos financiamentos e devem ser visados de forma proativa, dado o risco limitado de queda. A este respeito, existem oportunidades que exigem soluções de capital para ajustar e/ou reforçar os balanços das entidades ou das estruturas de transação existentes, de modo a que possam suportar um ambiente de taxas de juro mais elevadas e/ou níveis de refinanciamento.
"Vemos um valor relativo significativo, ajustado ao risco, nos novos empréstimos senior e nos empréstimos para desenvolvimento, estruturados para incentivar objectivos ambiciosos e pré-determinados de desempenho em matéria de sustentabilidade. Trata-se de uma nova oportunidade de capital privado para impulsionar resultados sociais e ambientais positivos num mercado cada vez mais limitado em termos de oferta devido à intensificação dos requisitos regulamentares e à alteração da procura por parte dos inquilinos. Espera-se que as vagas de refinanciamento pendentes acelerem a disponibilidade destas oportunidades num contexto de maior descoberta de preços até 2024", conclui Kieran Farrelly.
Nomeação de Allen Chilten
Paralelamente, a Schroders está a anunciar a nomeação de Allen Chilten como Global Head of Real Estate Capital Formation. Esta nomeação surge numa altura em que a empresa continua a expandir as suas relações directas no sector imobiliário com investidores institucionais em regiões-chave, incluindo a Europa, a América do Norte e a Australásia.
Em funções desde dia 18 de março, Allen Chilten irá supervisionar toda a jornada do cliente de capital imobiliário, aconselhando sobre a vasta gama de soluções de investimento imobiliário da Schroders Capital e assegurando uma experiência perfeita em toda a plataforma. Allen Chilten irá liderar os esforços da Schroders Capital para angariar capital para fundos imobiliários, joint ventures, oportunidades de coinvestimento e outros empreendimentos. Liderará as equipas dedicadas ao sector imobiliário responsáveis pela cobertura e serviço aos investidores globais, bem como pelo desenvolvimento de programas. Allen Chilten traz uma vasta experiência para esta função, tendo anteriormente desempenhado o cargo de Head of Funds Capital Markets na Patrizia SE, uma gestora global de investimentos em activos reais. Na Patrizia, liderou com sucesso a equipa global de soluções para clientes, supervisionando fundos mistos e mandatos de clientes segregados no sector imobiliário e de infraestruturas.
"É com grande entusiasmo que damos as boas-vindas ao Allen Chilten à nossa equipa de gestão global. A equipa imobiliária da Schroders Capital tem como objectivo proporcionar um forte desempenho de investimento aos nossos clientes, com uma equipa de cerca de 300 profissionais no terreno, nos principais mercados imobiliários.""Assegurámos entradas importantes ao longo dos últimos anos graças à nossa abordagem estratégica, centrada na excelência operacional, proporcionando rendimentos sustentáveis a longo prazo e crescimento do valor dos nossos investimentos. Com base na experiência do Allen Chilten neste domínio, continuaremos a reforçar a nossa oferta de serviços globais aos clientes nos próximos anos", conclui Sophie van Oosterom, Global Head of Real Estate, Schroders Capital.
