Consultora considera que se vive uma bolha imobiliária mas não especulativa
A consultora do norte do país, Imovendo, refere que a bolha que aparentemente envolve o mercado imobiliário em Portugal não é especulativa, mas não esconde duas realidades que assombram o sector: A queda de transacções e o aumento significativo de stock pré-Covid.
Segundo a consultora, no segundo trimestre de 2020, conforme os últimos dados do INE, por comparação com igual período de 2019, verificou-se uma quebra 21,6% no número de transacções a nível nacional, sendo que esta contracção afectou particularmente o mercado de imóveis usados e, em termos regionais, foram as áreas geográficas que se encontram mais expostas e dependentes do investimento directo estrangeiro que sofreram com a pandemia (Região Autónoma da Madeira registou menos 28,7% das transacções e o Algarve assistiu a uma erosão de 37,8% das vendas realizadas).
Por outro lado, a Imovendo refere que o stock actual de imóveis residenciais em oferta, evidencia um sinal preocupante em termos de rotatividade no inventário das empresas, uma vez que 61% dos apartamentos e 63,9% das moradias em comercialização, encontram-se há mais de seis meses em divulgação, valores que, segundo a imovendo, revelam uma forte deterioração face a Setembro de 2019, quando estes mesmos indicadores ascendiam a 46,9% e 53%, respectivamente.
Na análise da consultora imobiliária, "a acumulação de stock angariado numa fase pré-Covid, a par do inequívoco arrefecimento imobiliário sentido no segundo trimestre do ano, convidam a uma leitura diferente da "elevada resiliência do sector" em contexto pandémico, sobretudo se se tiverem em consideração três forças "silenciosas" que sustentam esta aparente estabilidade".
Os três factores referidos pela empresa, diz respeito aos valores de avaliação bancária que se reportam a imóveis em processo efectivo de compra e venda, e desde o início da pandemia, o peso dos imóveis com preços de metro quadrado mais baixo tem sido menor, o que acaba por inflacionar artificialmente o valor médio deste indicador;
Outro dos factores são os valores médios de transacção que são impactados exactamente pelo mesmo efeito de substituição que incrementa os valores médios de avaliação bancário, que resulta mais, de uma quebra acentuada das vendas de imóveis de menor valor de mercado, e menos, de uma manutenção generalizada dos valores praticados;
Por último, adianta que no segundo trimestre do ano, o valor inerente às transacções relacionadas com os Vistos Gold foi alvo de um forte crescimento (o volume de negócios cresceu, face ao trimestre anterior, mais de 134%), ao passo que o restante mercado sofreu uma erosão muito pronunciada (o imobiliário em termos globais afundou 23,8%), pelo que o peso das transacções de imóveis de valor mais elevado (tradicionalmente asseguradas por este segmento) foi igualmente maior.
"A salvaguarda do dinamismo imobiliário nacional e da relativa estabilidade dos asking-prices observados, mais do que um reflexo de mudança das práticas do sector, e mais do que o resultado de uma verdadeira adaptação da indústria à nova realidade de distanciamento social e de crescente digitalização dos processos, tem sido assegurada por forças motrizes externas ao próprio mercado, em particular, pelas moratórias que foram instituídas em sede de crédito à habitação e pelo facto de as instituições de crédito continuarem a alimentar a circulação de produto", explica a consultora no comunicado.
Conclui ainda que no mês de Setembro, o número de empresas de Mediação Imobiliária em actividade contraiu 5%, o que revela igualmente que a crescente exigência do mercado só está ao alcance das empresas que estiverem dispostas a se adaptar a uma nova realidade (mais volátil), a novas metodologias de trabalho e a uma relação mais próxima com a tecnologia.
