Procura de imóveis industriais e logísticos mantém-se

Alemanha e Espanha são os principais mercados para expansão nos próximos três anos. A automatização e o reshoring continuam a ser prioridades, mas o foco na compra reduzido, uma vez que os riscos afectos à pandemia diminuíram, indica o estudo da Savills.

Agora na sua terceira edição, o European Real Estate Logistics Census foi realizado durante o Verão de 2023 pelos analistas de mercado da Analytiqa em nome da Tritax EuroBox plc e da consultora imobiliária internacional Savills. Foram obtidas respostas por parte de 256 tenants, investidores, promotores, proprietários de terrenos, gestores de activos, consultores e agentes em todo o mercado pan-europeu.

De acordo com Phil Redding, CEO Tritax EuroBox plc, "os resultados da terceira edição deste Censo refletem o ambiente desafiante no qual operamos atualmente, com os tenants a identificarem o aumento dos custos, a incerteza económica e a oferta de mão de obra como desafios significativos para as suas empresas. Apesar disso, 39% dos inquiridos esperam que a sua ocupação de imóveis industriais e logísticos aumente este ano, o que reflete o seu papel fundamental na cadeia de abastecimento e nas operações globais.

"Estamos a assistir aos avanços tecnológicos que continuam a impulsionar a evolução da cadeia de abastecimento, com os ocupantes a investirem numa gama diversificada de tecnologias, incluindo veículos elétricos e automação, à medida que procuram ganhos de eficiência e produtividade, juntamente com um melhor desempenho em termos de emissões de carbono. Olhando para o futuro, é provável que a variável social dos ESG passe para o topo da agenda dos tenants, uma vez que estes procuram atrair e reter os melhores profissionais num mercado de trabalho europeu competitivo."

Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial and Logistics, Savills, acrescenta: "Apesar dos atuais ventos macroeconómicos contrários, o setor da logística tem-se mantido resiliente e é positivo ver que existe uma luz ao fundo do túnel no que diz respeito ao sentimento geral. Este fator irá estimular a atividade nos mercados dos inquilinos e de investimento, particularmente em regiões-chave como a Alemanha e Espanha, que deverão registar uma expansão nos próximos três anos."

Já Pedro Figueiras, Head of I&L, Savills Portugal, aponta: “No que ao mercado português concerne, a última edição do Census sustenta aquele que tem vindo a ser o sentimento prevalecente nos últimos meses, um aumento da confiança generalizado pelos vários stakeholders e ocupantes com intenção de aumentar a sua área logística e a continuação das mudanças seculares no setor – reshoring & focus no ESG.

Por outro lado, Portugal não difere da Europa na preocupação para com a obsolescência do parque existente, bem como com a dificuldade de promotores em identificar localizações onde possam desenvolver novos projetos cumprindo os requisitos exigidos pela logística. Esta questão reflete-se também nos ocupantes uma vez que identificam como a sua terceira maior preocupação a falta de oferta de edifícios novos, num momento em que 39% dos ocupantes prevê aumentar a sua capacidade de armazenagem.

Este estudo deixa-nos antever que os próximos anos serão de continuação da transformação iniciada pós-covid e que desenhará uma nova realidade no panorama imobiliário do segmento logístico.”

Principais destaques:

O ambiente macroeconómico está a estabilizar, mas continua a ser uma realidade desafiante. Alguns tenants estão a adiar os seus planos de expansão a curto prazo, mas apenas 3% estão “on hold” por tempo indeterminado.

-  42% dos ocupantes consideram o ambiente macroeconómico mais favorável do que há seis meses, comparativamente com os 35% registados há um ano.

- O aumento dos custos (42%) e a incerteza económica (28%) são os dois principais fatores que afetam os inquilinos este ano, seguidos da disponibilidade de mão de obra (21%).

- O ambiente macroeconómico exigente está a limitar alguns planos de expansão: 39% das empresas está a reduzir ou a adiar a expansão por um a dois anos. No entanto, as pressões de mercado parecem ser de curto prazo, uma vez que apenas 12% dos players estão a reduzir ou a adiar a expansão por um período de dois a cinco anos e 3% estão a adiar indefinidamente.

No entanto, a procura de imóveis industriais e logísticos por parte dos tenants mantém-se saudável, refletindo o seu papel fundamental na cadeia de abastecimento.

- O volume de absorção atingiu 13,2 milhões de m² no primeiro semestre de 2023 - um declínio em relação ao recorde de 21 milhões de m² na era pandémica, mas acima dos 11,7 milhões de m² registados em 2018 e 2019. As taxas de disponibilidade subiram para 4,7% em toda a Europa no primeiro semestre, mas, apesar deste aumento, a oferta permanece relativamente limitada, impulsionando um crescimento médio das rendas de 10% no último ano.

- Nos próximos doze meses, 39% dos tenants esperam que o seu take-up aumente - em comparação com 25% há um ano. Este ano, apenas 11% preveem uma descida dos níveis de ocupação, em comparação com um valor de 30% em 2022.

- A Alemanha continua a ser o principal mercado para expansão nos próximos três anos (45% em 2023 contra 43% em 2022). As empresas de logística ainda estão particularmente otimistas quanto às perspetivas de crescimento em Espanha nos próximos três anos.

- 83% das empresas que procuram novos espaços de armazenamento estão a considerar mega (>40.000 m2) ou mid-boxes (10.000-39.999 m2) em comparação com 78% em 2022.

- Dentro dos subsectores, os retalhistas pretendem ter espaço: 46% esperam expandir-se nos próximos doze meses, impulsionados pelo crescimento do comércio eletrónico e pela adoção contínua do modelo omnicanal. Em contrapartida, os fabricantes atuam num horizonte de longo prazo, provavelmente impulsionados por pressões de curto prazo, incluindo a inflação elevada: 43% planeiam expandir-se num prazo de três anos ou superior.

Os tenants desenvolveram as suas cadeias de abastecimento após a pandemia: a automatização e o reshoring continuam, com menos ênfase na acumulação de stock.

·- Factores como a automatização e a redução da cadeia de abastecimento continuaram a verificar-se após a pandemia e são agora tendências estabelecidas na evolução da cadeia de abastecimento: 33% dos ocupantes estão a utilizar mais automatização; 33% melhoraram os sistemas de TI; 22% reduziram as cadeias de abastecimento e 19% têm mais stock.

- Nos próximos três anos, a tecnologia continua a ser uma prioridade, juntamente com o ESG: 33% tencionam investir na automatização ao nível dos edifícios; 25% pretendem encurtar a sua cadeia de abastecimento; 25% pretendem melhorar a visibilidade da cadeia de abastecimento e 28% pretendem reduzir o transporte intensivo em CO2.

- Apenas 18% tencionam aumentar a sua quota de stock nos próximos três anos (comparativamente com os 38% de há um ano), o que sugere que o ciclo de compra de stock aumentou enquanto os riscos de pandemia diminuíram e as perturbações na cadeia de abastecimento se atenuaram.

Os avanços tecnológicos continuarão a ser um fator importante na evolução da cadeia de abastecimento. Verifica-se um crescente investimento em tecnologia de veículos elétricos, um dos grandes ‘game changers’ do mercado.

- Os tenants continuam a investir em diversas tecnologias da cadeia de abastecimento. Nos últimos doze meses, 49% investiram em veículos elétricos (VE); 41% em robótica/automação de armazéns; 24% em tecnologia wearable e 16% em veículos autónomos (AV).

- Prevê-se que os VE sejam o maior game-changer a impactar a cadeia de abastecimento nos próximos três anos, conforme se verificou em 2022.

- Muitas empresas estão a aguardar que as tecnologias evoluam ainda mais antes de investir: 34% referem que a tecnologia não está suficientemente desenvolvida para investir; apenas 20% citaram o custo como uma barreira.

·- Os AV foram o item da "wish list" mais popular entre os ocupantes, com 22% dos inquiridos a não investir nos mesmos, mas a afirmar pretender fazê-lo.

Os objectivos ESG passaram da ambição à ação, com um especial enfoque na variável “E” (Ambiente) e, especificamente, na energia limpa e verde, refletindo a transição energética plurianual que está em curso.

- Nos últimos doze meses, 45% dos inquilinos implementou medidas de eficiência energética/redução da procura; 39% instalou pontos de carregamento de veículos elétricos e 36% adotou a produção e armazenamento de energias renováveis.

- Os três principais requisitos ESG de um edifício são: (1) Desempenho em termos de carbono, (2) Energia renovável e (3) Eficiência energética.

- 70% dos tenants classificaram a "produção e armazenamento de energia renovável" como a medida ESG que terá maior impacto na sua atividade nos próximos dois anos.

Mas há um défice de atenção no que respeita ao "S" (aspetos sociais) dos ESG.

- Os ocupantes valorizam as boas comodidades básicas que poderão fazer uma grande diferença para as pessoas: 72% dos inquiridos classificam as comodidades indoor como o principal fator para o bem-estar das pessoas. No entanto, apenas 44% dos inquiridos referem disponibilizar comodidades como cantinas, duches e cacifos.

- Colmatar esta lacuna deverá ser uma prioridade futura, uma vez que a concorrência pela mão de obra é elevada (e um dos três principais desafios empresariais para os tenants).