Portugal, um país residencial…!

Tal como prometido, hoje dou seguimento ao meu último artigo de opinião publicado neste jornal, onde, depois do “imagine-se - programa de aumento de produção de construção de residências”, irei desta vez abordar novas e complementares estratégias para um programa de governo com o objectivo de criar mais residências, mais arrendamento, sem custo algum para o estado e com a ajuda dos privados.

Volvidos apenas seis meses da apresentação do incompetente programa de governo, incrivelmente apelidado de “mais habitação”, a qualidade do mesmo e de todos os envolvidos na sua concepção, ganhou finalmente expressão em forma de números:

a) A celebração de contractos de arrendamento reduziu em 1,2% neste 2º trimestre, em comparação homóloga;

b) O valor do arrendamento por metro quadrado, no mesmo período e em comparação homóloga, aumentou em 11%;

Estas são as conclusões imediatas da analise dos dados publicados recentemente pelo Instituto Nacional de Estatística. É drástico este cenário e estes actores políticos não se podem queixar de falta de aviso por parte dos operadores privados do sector. O governo e os seus ministros foram avisados do estrondoso insucesso deste programam, tanto ao nível social como económico, mas a sua incompetência e arrogância política não lhes permite ver mais além.

O questão da habitação em Portugal, agrava-se e torna-se urgente actuar e combater este monstro. E hoje falo da forma como o estado poderá aumentar a quantidade de casas disponíveis para arrendamento, sem nenhum esforço, sem nenhum custo, tal como ele Estado, tanto gosta! Hoje falo-vos de loteamentos e de operações de impacte semelhante a Loteamento:

- Saiba o leitor que nas operações urbanísticas de loteamentos, é da lei, serem entregues pelo promotor, às autarquias, um conjunto de área de terrenos para construção, destinados a equipamentos públicos municipais;

- Saiba o leitor que, o promotor pode, por lei, propor ao município que essas áreas de construção, retiradas ao projecto, sejam pagas em numerário e dessa forma, integrarem o empreendimento, ou seja, o promotor paga ao município para ficar com os terrenos que a este lhe eram destinados, comprando assim duas vezes o mesmo pedaço de terra.

- Saiba o leitor, que as autarquias aceitam por norma esta forma de compensação, preferem o “dinheiro” em caixa, pago pelo promotor, provavelmente para se fazerem rotundas, a terem de receber lotes de terreno, onde ainda teriam de gastar recursos financeiros, para os ditos equipamentos, muitas vezes sem qualquer utilidade.

Para esclarecer o leitor, as áreas de equipamentos municipais foram criadas com vista a dotar as novas “urbanizações” com áreas de interesse publico, nas regiões onde tais não existiam, foi muito comum quando nos anos 70 a 90 se fizeram as expansões das cidades. Nestas duas últimas décadas tal já não se verifica e grande parte dessas áreas de equipamentos são entregues a instituições sem fins lucrativos, muitas delas de valor social e cultural insignificante, associações sem utilidade publica e clubes recreativos… ainda que nem sempre!

Não se confunda o leitor, pois estas áreas para equipamentos públicos (que mais não são que terrenos de construção dentro de uma “urbanização”) nada têm de ver com as áreas verdes públicas a implementar, a lei determina, não só áreas para equipamentos, como áreas verdes públicas e sobre estas últimas, nada há a alterar e devendo-se assim manter.

Imagine-se que, no licenciamento destas operações de loteamentos, ao invés de lotes serem destinados a equipamentos públicos (como determina a lei), o promotor poderia optar, por sua vontade exclusiva, edificar nos mesmos e serem estes sua propriedade, mas com um destino particular;

Imagine-se que, ao tomar essa decisão, e uma vez este ter aumentado em cerca de 30% a sua capacidade edificante (pois determina a lei que o equipamento público seja de 35m2, por cada 120m2 de construção bruta), o promotor, obrigava-se a entregar ao município, um conjunto de apartamentos (unidades), que representassem 10% da área total do loteamento. E estas unidades (casas) eram distribuídas pelo loteamento e não concentradas em um só edifício, por forma a criar uma melhor e mais profícua relação entre as diferentes classes sociais e culturais que habitassem o loteamento e evitar o efeito guetto;

Imagine-se que, em sede de registo predial, no plano de loteamento, tais frações ficavam desde logo identificadas pelo promotor e com usufruto municipal por 25 anos a contar do inicio da emissão da licença de utilização e estas unidades, sob usufruto do município, seriam destinadas a integrar a bolsa de arrendamento acessível, nos termos e moldes que este determine;

Imagine-se que, a área de unidades de habitação a integrar a bolsa de arredamento acessível, poderia ser aumentada por determinação do promotor, em substituição e em função directa do pagamento das taxas e “taxinhas” de licenciamento municipal, para o efeito;

Imagine-se que, os promotores, pelo facto de terem optado pela exclusão de entrega de lotes destinados a equipamentos públicos, em substituição deste programa, teriam uma via verde para o licenciamento do loteamento, não podendo este ser superior a seis meses para total deferimento;

Imagine-se que, estas residências que integram a bolsa nacional de arredamento acessível, por um período mínimo de 25 anos, a gestão do seu arrendamento é da responsabilidade do Estado central e/ou autarquias, teria assim por esta via, o gestor (Autarquias ou Estado Central), uma receita proveniente do arrendamento (que mesmo acessível não será gratuito e não inferior a 2% ao ano, do valor venal do imóvel) e que esta receita fica depositada em conta fictícia, por forma a ser usada para beneficiação e manutenção das respectivas habitações. Não obstante do programa, estes imóveis podem ser revendidos sucessivamente, sendo a sua permanência na bolsa de arredamento acessível garantia por via do usufruto existente;

Se conseguiu imaginar, entendeu que se incrementou a área bruta de construção, destinada a habitação, em 30%, resultante da área que anteriormente era destinada a equipamentos públicos, que maioria destes nunca era sequer edificada pelo município e que assim, por cada 100 casas novas construídas por via de loteamento, 10 casas foram destinadas à bolsa de arrendamento acessível;

Se imaginou tudo isto, também imaginou que não se resolveu apenas a falta de casas para arrendamento, também se aumentou a área de construção bruta de casas para venda, que resulta em mais unidades no mercado e a par disto, uma vez a maior parte dos loteamentos serem desenvolvidos fora do casco urbano das cidades, também se expandiram assim as cidades para outras margens e concelhos limítrofes;

E depois de imaginar, entendeu que imaginar não custa… e fazer também não e que, o estado, mais uma vez, tal como descrito também na minha proposta anterior, não colocou dinheiro nesta operação, apenas não arrecadou tanto em sede de Autarquias. Que este programa também é eficiente, é simples e transparente.

E que este programa, a par do anteriormente apresentado, representam um contributo significativo para a resolução do problema da falta de habitação em Portugal!

No próximo mês, irei completar esta minha visão, onde irei expor a teoria complementar das “PPP da habitação”!

Será que eles nos deixam imaginar assim?

José Jorge Paraíso

Managing Director Kalam Portugal