Como (verdadeiramente) ganhar dinheiro com o imobiliário

Por lidar com vários investidores imobiliários em Portugal, que me procuram através da minha empresa, cheguei à conclusão que há essencialmente dois perfis de investidores: os emocionais – que tentam procurar razões não matemáticas para investir ou não num determinado negócio e os pragmáticos – que olham para os números dos investimentos. São sempre os últimos que são mais bem sucedidos. Aliás, esta é uma problemática que de certa forma exploro no livro que recentemente publiquei “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão”, onde mostro também, com base em anos de experiência pessoal e com clientes, o que tem que ser feito para se ganhar dinheiro com o imobiliário em Portugal e chegar a um Portfólio milionário.

O imobiliário em Portugal vive hoje um período espectacular, segundo muitas fontes. Na semana passada o Diário Imobiliário informou que uma imobiliária sozinha vendeu 1550 milhões de euros durante 2017. E como este indicador eu poderia ir buscar centenas para lhe mostrar. Muitas consultoras nacionais e internacionais têm classificado o mercado imobiliário português como “espectacular”, “sustentável” e “superior”. A banca tem a “torneira” do crédito novamente aberta e muita gente está a obter crédito habitação que não conseguiria há cinco ou seis anos atrás. O mercado imobiliário em Portugal vive pelo menos dias felizes e os intervenientes respiram confiança.

Porém, existe um lado menos cor de rosa que é pouco explorado – afinal de contas pouca gente quer falar dele – mas que me parece extremamente relevante. Investir hoje em imobiliário em Portugal por forma a verdadeiramente ganhar dinheiro não é tão simples quanto possa parecer e está sujeito a grandes riscos, na minha opinião. É claro que alocar capital a mercados que têm estado em crescendo nos últimos anos pode resultar num investimento favorável, caso esse histórico continue, nem que seja só por algum tempo. Mas naturalmente que não é possível saber se esses mercados continuarão a subir e o quão grande irá ser a queda... Deixe-me então dar-lhe uma perspectiva que, abordada por poucos, o fará reflectir na actualidade do imobiliário de forma diferente.

O erro fácil – mercados grandes estão hoje sobrevalorizados

O preço de construção nova em Lisboa em 2018 pode chegar aos 8.000 euros/m² ou até mesmo aos 10.000 euros/m², e não falamos necessariamente de zonas “prime”. Estes números representam mais de 10x a média nacional e mais de 3x a média de construção não recente em Lisboa. A estes preços, um apartamento de 100m² pode custar um milhão de euros. Pessoalmente, não acho que estes valores sejam sustentáveis para uma economia como a portuguesa.

Os preços de Lisboa e Porto estão hoje muito sobrevalorizados, e sujeitos a uma correcção grande. Assisti nos últimos três anos a um crescimento desproporcionado dos preços, impulsionado pelo crescimento brutal do turismo (Portugal é hoje um país sexy, com as vantagens e desvantagens que isso possa trazer), disparando a necessidade de imóveis para alojamento local, pelo programa de vistos Gold, que fez qualquer imóvel passar de 350 mil euros a 500 mil; afinal “há clientes”. E houve mais factores que contribuíram para a subida dos preços, tais como os conflitos no norte de África, as rotas favoráveis de companhias aéreas e claro, a Euribor abaixo de 0 que continua a patrocinar investimentos alegadamente “na berra” a taxas apetecíveis.

“Mas não estão Lisboa e Porto na moda, com aumento brutal de turismo e não é aí que devo aplicar o meu dinheiro?”. Se for tolerante a possíveis correcções, é. Se não gostar de perder muito dinheiro rapidamente, talvez não. Há muito tempo que a minha empresa deixou de aconselhar clientes a investirem capital em Lisboa e Porto, e passou a olhar para outros mercados com outros olhos. A ArrowPlus foca-se hoje em outro tipo de mercados, mais pequenos, rentáveis e menos voláteis.

Quando todos compram você senta-se; quando os outros se sentam, você compra! Ou então escolhe outro mercado...

A opção mais simples seria dizer-lhe para esperar que os mercados corrijam. A mais difícil é ir encontrar mercados em Portugal onde vale a pena investir hoje. E na ArrowPlus fazemos um trabalho de fundo grande para encontrar estes mercados. E a verdade é que existem mercados com elevadas rentabilidades hoje em Portugal, apenas estão longe de Lisboa e Porto. E se for um investidor pragmático, como aqueles que lhe falei no início desde artigo, reconhecerá números mais altos noutros mercados e investirá aí. Se for um investidor emocional insistirá que Lisboa e Porto são os melhores mercados – ou por os conhecer melhor, ou por acreditar que esta tendência é sustentável – e ficará exposto a esse risco.

Independentemente do que fizer, faça-o com base em dados concretos e recorra a consultores com créditos firmados na área. Especialmente se estiver a começar a investir em imóveis, e não for um investidor experiente. São aí que os erros são mais fáceis de cometer...

Artur Mariano

Co-fundou a ArrowPlus, uma empresa de investimento imobiliário, é investidor imobiliário a título pessoal há vários anos e analista de imobiliário na Empiricus Portugal, através da ArrowPlus. É engenheiro de formação e doutorado em matemática aplicada pela Universidade Técnica de Darmstadt, tendo vários artigos científicos publicados. Recentemente publicou também o livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão”.