Não existe ainda uma cultura de investimento imobiliário em Portugal

A Corum, sociedade francesa que já investiu 60 milhões de euros na compra de imóveis em Portugal desde 2014, anunciou na semana passada que está à procura de oportunidades no imobiliário comercial para aumentar o portefólio dos seus fundos de investimento imobiliário.

Em entrevista ao Diário Imobiliário, José Gavino, director da Corum em Portugal, revela que o nosso país continua atractivo para investir em imobiliário, sendo ainda estável, seguro e da zona euro. Quem tem capacidade financeira, as épocas de crise podem ser excelentes oportunidades para investir.

De recordar que em Portugal possui dois fundos comercializados, que contam com mais de 50 mil investidores, o Corum Origin e o Corum XL.

Portugal ainda continua atractivo para investir em imobiliário?

Na nossa opinião, Portugal continua atractivo para investir em imobiliário. A visão da Corum é aproveitar oportunidades de mercado. Neste sentido, nunca deixámos de olhar para o mercado nacional. Se os negócios que surgirem respeitarem as nossas políticas de investimento, isto é, arrendatários fortes, contratos longos e yield interessantes, vamos aproveitar essas oportunidades porque Portugal continua a ser um país estável, seguro e da zona euro. Para quem tem capacidade financeira, as épocas de crise podem ser excelentes oportunidades para investir. Quando em 2014 fizemos as primeiras compras em Portugal, o nosso país seria provavelmente até mais atractivo do que este momento, seja pré-covid seja pós-covid. Na altura, Portugal estava a sair do resgate da troika, a economia portuguesa era olhada com suspeita e estava longe dos holofotes dos investidores internacionais. Havia oportunidades à espera de serem agarradas. Nos últimos anos e até ao aparecimento da pandemia, tivemos um crescimento grande dos preços em vários tipos de activos, das acções aos imóveis. Sendo no entanto de sublinhar que o ponto de partida foi bastante baixo. Em Portugal, o mercado imobiliário registava forte procura, muito por causa do interesse de investidores estrangeiros, sobretudo no segmento residencial.

Além dos 60 milhões de euros que já investiu em imóveis em Portugal desde 2014, quanto pretende investir mais?

Tudo dependerá das oportunidades que apareçam em Portugal. Não temos qualquer restrição nem preferência de país ou de sector de atividade, por isso dependerá do que o mercado ditar. Estamos muito atentos ao mercado e a oportunidades que possam surgir.

Que activos procura e que são mais rentáveis?

A Corum só investe em ativos comerciais. Procuramos edifícios comerciais, com arrendatários com boa capacidade financeira, com contratos de longo prazo, que possam estar mais desvalorizados do que o seu real valor. Ou seja, imóveis que se enquadrem na nossa visão de longo prazo e que possam interessar menos a players com visões/estratégias mais de curto prazo. Cumprindo estes requisitos, tentaremos tirar partido dos ciclos económicos, por vezes até de alguns sectores específicos para encontrar oportunidades. Sempre com uma lógica de yield, para podermos pagar mensalmente aos nossos clientes, e sempre com uma visão de longo prazo.

Quais os desafios ou obstáculos de um fundo de investimento imobiliário estrangeiro em Portugal?

Não considero que existam muitos obstáculos, podemos dizer é que a nossa estratégia nem sempre é a mais óbvia para o mercado. O mercado português esteve muitos anos a trabalhar sobre a ideia de recuperação para habitação e turismo, contando com investimento adicional depois da compra e uma expectativa de mais-valia no curto-médio prazo.

Na Corum, procuramos uma yield imediata com base no perfil do arrendatário. Olhamos para a mais-valia futura como um factor adicional, apetecível naturalmente, mas não como uma obrigação.

Ainda assim, a boa imagem de Portugal no estrangeiro, resultante das medidas troika e pós troika e muito impulsionada pelo turismo, trouxe muito mais players ao mercado, pelo que encontrar oportunidades pode tornar-se um desafio.

Que diferenças encontra entre o mercado português e os outros onde actuam?

Portugal é naturalmente um universo de investimento mais pequeno quando comparado com a maior parte dos países da Europa. Apesar da evolução registada nos últimos anos, a verdade é que não existe ainda uma cultura de investimento imobiliário no nosso país. A lógica de investimento imobiliário para rendimento apenas se começou a desenvolver depois da alteração da lei das rendas. O imobiliário comercial é, por norma, apenas acessível a investidores institucionais como bancos, seguradoras, fundos, etc. É exatamente isso que propomos aos nossos clientes; a partir de 189 euros ou 1.090 euros podem ter a possibilidade de estar expostos a um mercado dominado por investidores institucionais. Neste sentido, os players presentes no mercado português são nacionais e internacionais e, considerando as suas características, não diferem muito dos restantes mercados.

Acredita que esta pandemia irá transformar o mercado imobiliário português e internacional?

O mercado imobiliário é muito resiliente e tem sabido adaptar-se à evolução das empresas e do comércio. Em termos de trabalho, e por muito que se fale hoje em dia em teletrabalho, haverá sempre a necessidade de as empresas terem um espaço físico, para os seus colaboradores, fornecedores e clientes. A interacção humana, a prazo, não é dispensável. Mesmo que as pessoas passem menos dias nos seus locais de trabalho, está provado que a convivência entre colegas estimula a criatividade, essencial para as empresas inovarem. De resto, é importante separar o trabalho do lazer. Muitos de nós já perceberam que alguma promiscuidade que se se viveu nestes dois campos nos meses de confinamento é prejudicial. O mesmo se passará em relação ao retalho. As compras online vão aumentar a necessidade de armazenar e melhorar a cadeia logística, mas as lojas físicas não vão desaparecer. Um dos segmentos que mais se evidenciou durante esta pandemia foi precisamente o do comércio de proximidade. Está no ADN da Corum evitar sectores e mercados em alta e investir naqueles que estão prestes a dar o salto e estão aquém do seu valor real. Na gestão de património imobiliário comercial a diversificação de portefólio, geografias e arrendatários são factores críticos de sucesso. É esta a estratégia que vamos continuar a seguir até porque na nossa opinião é aquela que nos permite aproveitar o melhor dos ciclos, sem a pressão de seguir os movimentos de outros players.

 Como a Corum tem gerido esta crise provocado pela pandemia doCovid-19?

Ainda que esta pandemia tenha surgido de forma algo inesperada, sabemos que a economia é cíclica e as recessões são inevitáveis. Por isso, a Corum preparou-se ao longo dos anos para momentos de crise como este. Baseámos a nossa estratégia em contratos de longo prazo e sobretudo arrendatários muito sólidos, precisamente para enfrentar momentos como o que vivemos.

Assim que o confinamento começou na Europa, contactámos e negociámos com os nossos arrendatários. O facto de fazermos o property management in house, ou seja, gerimos integralmente os nossos imóveis, deu-nos a possibilidade de agir muito rapidamente. Aos pedidos financeiramente justificados de arrendatários, demos respostas favoráveis, mas também estamos extremamente vigilantes para não sermos objecto de comportamentos pouco correctos de arrendatários que pretendam tirar partido da actual situação.

Actualmente, já não estamos a receber pedidos de revisão de arrendatários. O desconfinamento vai avançado em toda a Europa e a actividade económica vai sendo retomada. Fizemos algumas simulações para os fundos que comercializamos em Portugal. Mantendo-se o quadro actual sem alterações, o fundo Corum Origin registaria um impacto na sua rentabilidade de -0,11% sendo o seu objectivo anual, não garantido, de 6%. No caso do Corum XL, este impacto seria de 0,06% para um objectivo anual não garantido de 5%. Considerando o contexto vivido, esta simulação mostra que as diferenças poderão ser ligeiras. Acreditamos poder, mais uma vez, estar muito perto do objetivo de rentabilidade.

O que espera para o pós-Covid19?

No que toca aos fundos de investimento imobiliário, nos próximos meses é previsível uma clara diferenciação da rentabilidade dos vários fundos, quer pela qualidade da carteira, quer pela qualidade dos arrendatários, se têm ou não capacidade financeira para pagar as rendas, mas também pela pressão dos resgates e pelo volume de dinheiro que os fundos não investiram e que fica parado e sem rentabilizar. No imobiliário comercial, tudo vai depender do scetor de actuação do arrendatário, se é mais ou menos afectado pela situação económica, o que pode tornar um activo mais ou menos interessante.

Em relação aos nossos fundos, esperamos pouco impacto na rentabilidade e já estamos a encontrar boas oportunidades de mercado que provavelmente continuarão a surgir nos próximos meses. Ainda que possa haver algum arrefecimento, estamos confiantes que a médio/longo prazo, que é o nosso horizonte de actuação, a robustez do sector imobiliário vai manter-se.