Porto: Zona Histórica é o principal destino de investimento
Os Aliados são a zona do Porto onde se localizam actualmente os produtos de habitação reabilitada mais caros da cidade. Atingindo 2.981 euros/m2, o asking price médio desta zona está entre 11% e 55% acima dos valores médios de oferta apresentados noutras zonas da cidade para o mesmo tipo de produto. Já em termos de dinamismo da oferta, é o Centro Histórico que lidera, concentrando 48% dos apartamentos integrados em projectos de reabilitação urbana construídos ou em desenvolvimento na Invicta e mais que duplicando o volume contabilizado nos Aliados (21% da oferta).
Estas são duas das principais conclusões apuradas no âmbito do estudo “Reabilitação Urbana para Uso Residencial no Porto”, uma iniciativa da Prime Yield, desenvolvida em parceria com a Predibisa e as sociedades de advogados SRS e ALC. Trata-se de um research inovador, ao analisar, pela primeira vez, a oferta habitacional resultante de projectos de reabilitação urbana na cidade do Porto. O documento, que integra ainda uma componente jurídica com o enquadramento legal de relevo para o desenvolvimento da atividade de reabilitação urbana, foi apresentado no Porto.
Aliados: reabilitação «prime»
“A reabilitação é, actualmente, sem qualquer dúvida, o principal motor para o mercado imobiliário no Porto, com a habitação a concentrar boa parte das intenções de investimento. O Centro Histórico é um dínamo incontornável deste movimento e, nos últimos quatro anos, foi alvo de uma especial dinamização da reabilitação para habitação, apresentando hoje uma vasta área intervencionada e sendo um destino preferencial para o investimento nesta área, até pelo seu apelo turístico. Paralelamente, é evidente uma tendência para alargar o espectro das zonas de investimento para este tipo de projectos na cidade, onde os Aliados se destacam, especialmente no segmento prime”, comenta José Velez, Diretor Executivo da Prime Yield.
Reabilitação e fixação permanente de famílias na Baixa do Porto
“Num ano que tem sido forte para a Reabilitação Urbana no Porto, com o aumento da procura, têm ocorrido novos investimentos imobiliários de reabilitação, orientados para a fixação permanente de famílias na Baixa do Porto. Este novo paradigma habitacional é importante e só é possível com uma oferta de excelência, em zonas que se pautam por uma grande centralidade e riqueza histórica. Vários são os projectos que têm surgido numa lógica similar à que já ocorreu na Avenida da Liberdade, em Lisboa, com a zona prime da Invicta, a que delimita a área situada entre os Clérigos e os Aliados, a ser cada vez mais aposta para o investimento nacional e estrangeiro. Hoje mais do que nunca a realização deste tipo de estudo é fundamental, quer para quem compra quer para quem vende neste segmento, sendo que o estudo permite concluir que os valores de produtos de habitação reabilitada são substancialmente diferentes dos apresentados em 2015 e mais ainda quando comparados com os do ano anterior”, acrescenta João Nuno Magalhães, Diretor-geral da Predibisa.
Preços entre os 2.981 euros/m2 e os 2.272euros/m2
De acordo como estudo, o valor médio de oferta observado na zona dos Aliados apresenta um prémio de 11% face ao Centro Histórico, a segunda zona mais cara e onde o asking price para habitação reabilitada é, em média, de 2.689 euros/m2. Este ‘gap’ aumenta para 31% na comparação com a Cedofeita, zona que concentra 9% da oferta habitacional reabilitada no Porto e onde o valor médio de oferta é de 2.272 euros/m2. Já face à zona do Bonfim, que é mais barata da cidade para a aquisição deste tipo de produtos, o diferencial face à zona mais cara atinge os 55%, ainda que o volume de apartamentos em oferta esteja nivelado (21% do total) com o registado nos Aliados.
À excepção do Bonfim, as restantes três zonas analisadas pelo estudo integram um eixo preferencial para o desenvolvimento de projectos habitacionais de reabilitação, os quais concentram entre 35% e 72% dos apartamentos localizados na respectiva zona e onde, em geral, os valores médios de oferta estão também acima. Os Aliados são a zona onde esta tendência é mais evidente, com a avenida dos Aliados a concentrar 35% da oferta e a apresentar uma valorização de mais de 60% (4.892 euros/m2) face à média da zona. No caso do Centro Histórico, destaca-se o eixo-Mouzinho-Flores, no qual se localiza mais cerca de 70% da oferta e onde o valor médio supera em cerca de 10% (2.959 euros/m2) o asking price médio da zona. A rua da Cedofeita é o eixo preferencial na zona à qual dá nome, com 72% da oferta, embora neste caso, o valor médio esteja nivelado (a diferença é de -1%, para 2.235 euros/m2) com a média da zona.
Tipologias pequenas predominam
Em termos de caracterização da oferta, o estudo revela que as tipologias T0, T1 e T2 são as predominantes nos projectos de reabilitação habitacional na cidade, embora denote que quer na zona mais cara quer na zona mais dinâmica – respectivamente Aliados e Centro Histórico -, começam já a haver projectos a apostar nas tipologias de maior dimensão (incluindo T4), o que pode evidenciar a emergência de uma maior procura de habitação para uso próprio.
O estudo incide sobre uma amostra de 312 apartamentos integrados em projectos de reabilitação urbana distribuídos por quatro zonas da cidade do Porto, nomeadamente Aliados, Centro Histórico, Cedofeita e Bonfim. Dirigida sobretudo ao segmento médio-alto e alto, a oferta analisada está na sua maioria construída ou já em construção, estimando-se que este stock se encontra 70% vendido.
O documento reflete ainda sobre o enquadramento legal relevante para a reabilitação urbana, apresentando uma análise de medidas jurídicas nas áreas de fiscalidade, promoção, ocupação e captação de investimento com impacto nesta área de actividade.
