Legislar os REIT para impedir crimes financeiros
Os REIT - Real Estate Investment Trust são empresas que detêm e se dedicam exclusivamente a activos imobiliários e que começam a fazer parte do ‘universo’ imobiliário português. De tal forma que o Governo vai avaliar a criação de um regime regulatório para sociedades de investimento em património imobiliário destinado ao arrendamento “no final da discussão do Orçamento do Estado para 2018” (OE2018).
Uma necessidade já pedida há muito pela Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários - APPII. Hugo Santos Ferreira, secretáriogeral da associação que representa os investidores imobiliários nacionais e estrangeiros com atividade em Portugal, volta a subscrever e a proclamar esta vontade da maioria dos seus associados investidores, que é a de virmos a ter em Portugal este tipo de veículos de investimento. ”Portugal perderá competitividade na atração de investimento se não vier a adoptar este tipo de estruturas. Face à grande concorrência que os REITs ou as SOCIMIs representam, era importante que conseguíssemos proceder à definição de regimes legais e fiscais tão competitivos e atrativos como aqueles”, revela.
Como grandes vantagens a este tipo de veículos de investimento aponta-se, desde logo, a possibilidade dos pequenos investidores individuais portugueses poderem investir em grandes projectos imobiliários do seu país (com o que isso acarreta em retenção da poupança em Portugal), “mas também a neutralidade fiscal (com um sistema de ‘tributação à saída’, uniformizando-se assim as regras de tributação a nível europeu), a obrigação da distribuição da quase totalidade dos resultados (promovendo-se a rápida reabilitação do nosso património imobiliário), ou ainda o facto de obrigar a uma gestão profissional”, assegura o responsável. Hugo Santos Ferreira, adianta ainda que outra das grandes vantagens é a inclusão de todo o tipo de arrendamento, não se limitando apenas ao habitacional, o que é mais uma medida de dinamização deste segmento de mercado, incluindo no segmento de escritórios.
Também Fernando Ferreira, Head of Capital Markets da JLL, revela que é necessário legislar, “como qualquer outro produto de investimento. No fundo, criar-se legislação para que se possa taxar, como qualquer actividade comercial e impedir crimes financeiros”.
Investimento mais atractivo e competitivo
O responsável assegura que tornar o investimento mais atractivo é o mesmo que dizer torná-lo mais competitivo face a outras classes de activos financeiros. Isto é, demonstrar aos investidores porque vale a pena investir em imobiliário. “Definitivamente que a carga fiscal não deve ser elevada e a estabilização fiscal também deverá ser um objectivo. Segurança, previsibilidade e valor líquido final, são os três factores a que os investidores procuram responder, depois de saberem a possível rentabilidade bruta que determinado activo vai gerar”, esclarece.
Fernando Ferreira adianta ainda que os REIT têm tido muito sucesso no exterior por conseguirem atrair capital que normalmente não consegue entrar nos fundos de investimento, como o mercado de capitais de privados. “Assim, torna-se uma questão de abrir mais horizontes e mais fontes de capital, que naturalmente irá criar ainda mais dinâmica no mercado, quando se juntar ao capital proveniente dos fundos institucionais nacionais e internacionais”, reforça.
Também Nuno Nunes, director Head of Capital Markets da CBRE, revela que a presença destes veículos regulados representa um salto no nível de profissionalização e transparência do sector imobiliário em relação aos fundos abertos de investimento que tanto sofreram com a crise financeira. “Olhando por exemplo para o caso da vizinha Espanha, o crescimento das SOCIMIs (REITs) impulsionou significativamente o investimento imobiliário, bem como a indústria da construção, tendo contribuído para a recuperação da economia espanhola no período que se seguiu à crise financeira. Com a recuperação da economia Portuguesa, e o forte crescimento do mercado imobiliário, esta aposta criará incentivos sólidos para a uma maior dinamização do sector por parte dos investidores estrangeiros”, salienta.
Nuno Nunes, admite que tendo os REIT como principal objectivo a maximização de dividendos a distribuir pelos seus accionistas e, tratando-se de veículos que serão alvo de múltiplas transacções, devem ser regulados pela CMVM - Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, de forma a garantir total transparência do ponto vista da sua gestão operacional e financeira e a protecção dos pequenos aforradores a quem se destinam.
REITs
Os REITs (Real Estate Investment Trusts) foram criados nos EUA em 1960, mas foram replicados em muitos outros países como em Espanha, onde as SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) já atraíram mais de 10 mil milhões de euros e onde só no MAB (Mercado Alternativo Bursatil, o mercado bolsista espanhol de pequenas e médias empresas que procuram, através do mercado de valores, expandir o seu negócio) já foram criadas quase 40 SOCIMIs. Mais, tem sido a ferramenta de apoio à resolução do malparado em Espanha, com a SAREB (o vulgarmente designado “banco malo” espanhol) a anunciar recentemente a constituição de uma SOCIMI para activos de rendimento da banca. É ainda de realçar o caso da Polónia, que assumiu há bem pouco tempo este tipo de veículos.
Em Portugal chegaram a ser designadas “SIPIs – Sociedades de Investimento em Património Imobiliário”, que estavam previstas numa autorização legislativa no Orçamento de Estado para 2015.
