Corrida aos espaços de logística nos próximos anos

Em 2020, foram ocupados 272 mil metros quadrados em espaços de armazéns e de logística, o que representa um crescimento de 24% relativamente a 2019 e o terceiro valor mais elevado alguma vez registado em Portugal, de acordo com o relatório ‘Portugal Logistics MarketView 2020’, divulgado pela CBRE.

O estudo destaca ainda a reduzida disponibilidade de espaços para ocupação logística, a qual limitou os níveis de absorção em Lisboa, onde se verificou uma quebra de 13% face ao ano anterior. No entanto, uma tendência para uma maior dispersão geográfica e a propensão para o desenvolvimento de espaços logísticos à medida do ocupante, o denominado ‘fato-à-medida’, contribuíram para um crescimento da ocupação de espaços logísticos em todo o país (o ‘fato-à-medida’ representou 85% da ocupação). A mesma análise refere uma estabilização da renda prime que se fixou em 3,75 euros/m2 por mês na zona logística Azambuja-Carregado.

Segundo Nuno Pereira da Silva, Director da área de Industrial e Logística da CBRE, os recentes eventos globais destacaram a importância da logística e das cadeias de abastecimento. “Verificou-se uma aceleração da procura dos ocupantes de logística e uma maior relevância atribuída a questões como custo e disponibilidade de mão de obra, logística urbana, custos de arrendamento e flexibilidade. Consequentemente, fundamentos de ocupação fortes reforçaram a atenção dos investidores em imobiliário comercial de rendimento no setor logístico, pelo que prevemos uma procura elevada de imóveis logísticos para investimento ao longo do ano, especialmente em polos logísticos emergentes”.

A CBRE regista uma diminuição do volume de investimento devido à escassez de imóveis para venda, mas uma pressão para a contração da yield prime que se traduziu numa redução de 40 pontos base face ao ano anterior, para 5,85%.

Cristina Arouca, Directora de Research da CBRE Portugal, acrescenta que: “já no estudo ‘Tendências do Mercado Imobiliário’ antecipámos um crescimento exponencial da ocupação de espaços logísticos, nomeadamente em Lisboa, devido a um aumento da procura para logística de última milha para localizações próximas dos grandes centros urbanos, assim como a um crescimento de atividades de nearshoring e de processos de restruturação e consolidação das empresas. Paralelamente, assiste-se a uma tendência para a conversão de fábricas devolutas devido à escassez de terrenos para desenvolvimento de espaços de logística junto aos centros urbanos.”

A análise da CBRE, que detalha o fecho de 2020 no segmento logístico, é complementada por uma perspetiva europeia mais ampla, através do relatório EMEA Logistics Occupier Survey, que revela que a pandemia de Covid-19 mantém-se no foco das decisões dos ocupantes e continuará a impulsionar a procura por espaços na Europa.

Neste estudo, 47% das empresas inquiridas destacaram a necessidade a longo prazo de assegurar espaços de armazenagem flexíveis e 36% dos ocupantes indicaram a intenção de acelerar os planos, de forma a garantir que as instalações de logística estejam prontas para lidar com o aumento da procura devido ao rápido crescimento do canal online.

Com a pandemia a afectar os planos das empresas, 44% dos inquiridos e 64% dos retalhistas online demonstraram interesse em explorar locais não tradicionais, fora dos principais centros de logística, para acomodar a sua expansão. O estudo evidencia ainda o interesse, mais vincado nos retalhistas online, em expandir para próximo do centro das cidades, de forma a servir a população das áreas urbanas e reduzir os tempos de entrega, com um total de 64% dos inquiridos a destacar este factor.

Apesar dos níveis de ocupação e investimento registados em 2020, a CBRE prevê um forte aumento da absorção de espaços de logística em 2021 e um crescimento do investimento no setor, com maior compressão da yield prime.