21% do investimento imobiliário da década concretizado em 2019
Apenas o ano recorde de 2018 supera este resultado, com um peso de 25%. Consultora JLL contabiliza 2,8 mil milhões de euros transaccionados em 2019.
A JLL acaba de divulgar os resultados preliminares da actividade no mercado imobiliário português em 2019, salientando mais um ano excepcional para o sector. O ano, que agora termina, manteve o desempenho do mercado em níveis semelhantes aos de 2018, o qual tinha registado recordes históricos, quer no investimento como na ocupação.
Em 2019, foram investidos 2,8 mil milhões de euros em imobiliário comercial, um volume que representa 21% de todo o capital transaccionado ao longo desta última década, contabilizado em 13,6 mil milhões de euros. Tal peso é apenas superado pelos 25% registados em 2018, equivalentes a 3,3 mil milhões de euros investidos. Foi um resultado excepcional, que fica 47% acima de 2017 (1,9 mil milhões de euros) e que mais que duplica a média anual da década (1,36 mil milhões). Portugal continua na mira dos investidores internacionais, que protagonizaram 92% do investimento em volume.
O relatório da consultora destaca ainda a crescente dinâmica na transacção das grandes carteiras de activos próprios (real estate owned asset – REOs) e portefólios de crédito malparado (non-performing loans- NPLs), que deverá alcançar os €6 mil milhões, em linha com a forte actividade de 2018. Do lado da oferta, denotou-se uma maior colocação de carteiras no mercado para venda, destacando-se o Novo Banco, seguido pela Caixa Geral de Depósitos e Millennium BCP, enquanto do lado da procura, a Cerberus, Bain Capital, KKR, DK Partners, AnaCap e Deutsche Bank foram os players mais ativos. A JLL assessorou muitas destas entidades no underwritting das principais carteiras disponibilizadas no mercado, incluindo o Project Nata II (3,3 mil milhões de euros), Project Sertorius (450 milhões de euros) e Project Neptune (400 milhões de euros).
Nos escritórios, o ano deverá fechar cerca de 10% abaixo de 2018, antecipando-se que a ocupação anual em Lisboa possa atingir os 187.500 m2. Tal resultado é, ainda assim, um dos mais expressivos de sempre do mercado e o segundo mais alto da década, além de estar 39% acima da ocupação média anual de 135.100 m2 dos últimos 10 anos. Liderada pelas empresas de TMT’s & Utilities (22% da ocupação entre Jan-Nov) e de Serviços a Empresas (21%), a procura mantém-se muito ativa, mas tem sido limitada pela baixa disponibilidade de espaço adequado aos seus requisitos (qualidade, áreas de grande dimensão, perto de acessibilidades e transportes públicos) e pelo lançamento ainda lento de novos projectos de escritórios, que tem sofrido algumas derrapagens devido aos demorados processos de licenciamento. De qualquer forma, para 2020 está previsto ficarem concluídos novos 79.000 m2 de escritórios em Lisboa, contabilizando-se actualmente 144.000 m2 de área em construção. Este desencontro entre a procura e a oferta tem conduzido ao ligeiro aumento das rendas ao longo do ano em praticamente todas as zonas, alcançando-se os 23€/m2/mês no Prime CBD de Lisboa.
De destacar ainda que as três maiores operações do ano dizem respeito a negócios de pré-arrendamento anteriormente acordados, nomeadamente a instalação da AGEAS na sua nova sede (17.400 m2) e das empresas KPMG (9.950 m2) e PLMJ (6.950 m2) no edifício FPM 41.
No retalho, o comércio de rua continuou bastante mais dinâmico do que os centros comerciais, ao representar 70% das operações contabilizadas em 2019 neste tipo de imobiliário. No comércio de rua, a grande dinâmica cabe ao sector da restauração, que concentrou grande parte das aberturas, incluindo o lançamento de novos conceitos e novos operadores. Em termos geográficos, a avenida da Liberdade, em Lisboa, registou grande dinamismo, depois de ter estado estagnada vários anos, contando este ano com aberturas como o JNcQUOI Asia, Lúcia Piloto, Boggi, Levis, entre outras. Esta foi aliás a zona de maior crescimento das rendas, passando de 90 euros/m2/mês no início do ano para 110 euros/m2/mês no final. Este mercado é ainda liderado pelo Chiado, com uma renda de 145 €/m2/mês, após uma subida em torno dos 7%. Na Baixa, a renda é de 140 euros/m2/mês, sendo esta uma zona onde o ritmo de procura é elevado, mas onde há muitos edifícios por reabilitar e lojas por posicionar, prevendo-se uma maior dinâmica nas aberturas em 2020.
Na habitação, a consultora antecipa cerca de 178.000 casas transaccionadas no país e aproximadamente 24 mil milhões de euros em vendas, representando sensivelmente 15% dos 1,21 milhões de casas vendidas na década e 16% dos 147,4 mil milhões de euros transaccionados. Tais resultados nivelam com as 178.691 casas vendidas em 2018 no valor de 24 mil milhões de euros, ou seja, 15% e 16%, respectivamente, do valor contabilizado entre 2010 e 2019.
Também o mercado hoteleiro se evidenciou, com um volume de investimento recorde superior a 550 milhões de euros num total de 11 transacções e 1.950 quartos transaccionados. A maior foi a venda do portefólio Tivoli, constituído por 3 hotéis, por €313 milhões, numa operação assessorada pela JLL, cujo valor por quarto se situa perto dos €460.000. Lisboa dominou o mercado hoteleiro em 2019, com mais de 60% das transacções a ocorrerem na capital portuguesa. A JLL assessorou cerca de 60% do valor transaccionado, apoiando investidores na venda e na compra de activos hoteleiros. Também a abertura de novas unidades esteve especialmente dinâmica, com 5 hotéis inaugurados em Lisboa nos 3 primeiros trimestres, totalizando mais de 400 quartos, além da expansão do hotel Bairro Alto Hotel com mais 22 quartos. No Porto, no mesmo período, foram inaugurados 6 hotéis com um total de 480 quartos.
No balanço de 2019, a JLL sublinha também a emergência dos sectores alternativos, bem como o incremento da promoção imobiliária com foco nos projectos de grande dimensão e na construção de raiz.
Segundo Pedro Lancastre, director geral da JLL Portugal, "o balanço de 2019 não pode ser mais positivo, pois foi um ano que não só sustentou os patamares históricos alcançados em 2018 como o fez num contexto de constrangimento da oferta. Além disso, o ano dá já sinais da tendência de diversificação para os sectores mais alternativos e para os novos modelos de imobiliário. Esta diversificação, a par de uma forte retoma da promoção imobiliária que deu já passos bem significativos em 2019, vão ser duas das principais vias para a expansão do mercado nos próximos anos".
2020
Em relação 2020, o responsável avança: “Conseguir voltar a ter um “ano da terra”, com investimentos fora do centro prime, em projectos de raiz e direccionados para as famílias portuguesas vai ser o grande desafio do mercado e a grande tendência a marcar o ano. As expectativas são excelentes, aguardando-se o início da construção de grandes projectos como o da Feira Popular ou o da Pedreira do Alvito”.
“A par disso, temos muitas novidades a animar o mercado, como o despertar da “CoRevolution”: o CoLiving e o CoWorking, bem como o Student e o Senior Housing, que estão aí e vão crescer, abrindo novas possibilidades para quem está no mercado imobiliário e para quem usa os imóveis. Também as novas SIGI prometem mexer com a indústria este ano, pois podem ter um efeito propulsor ainda maior para o sector; e podem ter um contributo determinante para o arranque de um mercado de arrendamento residencial com escala, um verdadeiro mercado de arrendamento, como acontece em todos os outros sectores não residenciais. Os promotores estão interessados neste mercado e há procura! Há, contudo, que garantir estabilidade e a incerteza que o novo pacote jurídico e fiscal do imobiliário é uma questão para o mercado lidar em 2020. As mudanças são constantes e isso dificulta bastante o investimento, seja a curto, médio ou longo-prazo”, salienta Pedro Lancastre.
