2018: Alterações legais provocam turbulência no mercado

O ano de 2018 foi marcado por verdadeiras revoluções nas leis para o sector. Desde o arrendamento ao Alojamento Local, medidas que na opinião dos especialistas têm aspectos positivos mas também negativos para o mercado imobiliário.

Madalena Azeredo Perdigão,  Associada Coordenadora da Área de Turismo & Lazer da CCA ONTIER, destaca as iniciativas de Programas de Proteção à habitação e de acesso a uma habitação adequada (por exemplo, “Programa de Apoio ao Acesso à Habitação” e “Programa Porta de Entrada”); a suspensão das oposições à renovação, das denúncias e dos despejos em curso dos arrendamentos habitacionais em vigor há mais de 15 anos com inquilinos de idade igual ou superior a 65 anos com fundamento em obras de restauro profundos; as alterações ao regime de direito de preferência dos inquilinos e, ainda, as alterações ao regime do Alojamento Local (AL).

Patrícia Viana, Sócia de Direito Imobiliário da Abreu Advogados, salienta ainda que ao nível do regime do AL foram criadas diversas limitações ao registo de novos estabelecimento, nomeadamente pela criação de zonas de contenção. De notar também a caducidade do registo do estabelecimento aquando da transmissão da fração, o que poderá impedir novo registo, se em zona de contenção.

Para Miguel Nogueira Leite, Sócio da TELLES Advogados, as alterações legislativas referidas tiveram como claro intuito criar condições de preservação das habitações, tendo particularmente em atenção a subida de preços registada nos últimos anos, quer na compra e venda, quer no arrendamento. “Porém, entendemos que estas modificações legislativas, pela extensão que têm, e nalguns casos, por retirarem alguns mecanismos à disposição dos proprietários e senhorios, poderão ter como efeito criar entraves ao investimento. Por outro lado, cremos que algumas das normas que entraram em vigor poderão vir a ser objeto de contestação judicial”, salienta o responsável.

 Madalena Azeredo Perdigão considerou positivo as alterações ao regime do direito de preferência legal dos inquilinos em caso de venda ou dação em pagamento, permitindo a quem habite no imóvel há mais de dois anos (quando antes era três) possa ter direito a concorrer com outros interessados na compra dessa mesma casa, tendo agora mais tempo (30 dias em vez dos anteriores oito dias) para responder ao senhorio e organizar condições para optar pela compra.

Apesar disso, Patrícia Viana, considera que não é absolutamente claro como se vão gerir situações de venda de prédios em propriedade total em que se terá que dar preferência aos arrendatários das respetivas partes.

Pontos negativos na legislação de 2018

A responsável da Área de Turismo & Lazer da CCA ONTIER, indica que foram negativas as alterações ao regime do AL e a suspensão inesperada, por oito meses, dos processos de rescisão legítima dos contratos de arrendamento habitacional. Quanto a esta última lei que veio prever este regime extraordinário e transitório de proteção das pessoas com mais de 65 anos, apesar de socialmente apreciado, tem como consequência o congelamento de projetos imobiliários e investimentos financeiros em curso, quando caberia ao Governo chamar a si a proteção dessas pessoas, através de programas eficazes de acesso a alternativas de habitação por reabilitação do património público, com rendas acessíveis”, explica.

Madalena Azeredo Perdigão, indica ainda que as alterações que entraram em vigor em Outubro para o AL, estão a ter um impacto negativo no mercado imobiliário, desacelerando o investimento, quer estrangeiro, quer nacional neste sector, quer pela decisão de suspensão de novos registos.

Patrícia Viana, avança mesmo que as dificuldades que se geram na iniciativa privada, nomeadamente ao nível dos despejos para a realização de obras de remodelação em prédios arrendados ou registo de estabelecimentos de AL acabam por ter sempre impacto no investimento.

“Também ao nível dos preços é possível que haja algum ajustamento, sobretudo se considerarmos que os preços que até agora se praticavam em zonas consideradas atualmente como de contenção tinham em consideração um rendimento expectável, o qual, com a alteração do regime do AL deixa de existir”, salienta a sócia da Abreu.

O que ficou na ‘forja’

O que ficou por alterar na lei, Miguel Nogueira Leite destaca as alterações de âmbito fiscal já previstas no Orçamento do Estado para 2019. “Em particular, salientamos  a revogação expressa da isenção de IMT prevista há vários anos (Decreto-Lei, n.º 1/87), e que foi objeto de decisões no CAAD relativamente a pedidos de reembolso efetuados; O facto de, nos contribuintes com mais de 65 anos ou casais, em que um dos membros tenha mais de 65 anos de idade, deixar de ser exigível o reinvestimento para a exclusão de tributação desde que, com o produto de venda do imóvel, comprem um contrato de seguro ou façam uma adesão individual a um fundo de pensões aberto que lhes garanta uma prestação regular e periódica de valor máximo equivalente a 7,5% do valor investido, ou então adiram ao regime público de capitalização; Quem receber apoios públicos à reabilitação da sua casa e a vender antes de decorridos 10 anos terá uma dupla penalização no IRS: será sempre obrigado a pagar imposto sobre a mais valia (mesmo que compre outra casa) e terá de fazê-lo por 100% do seu valor, e a aprovação de um novo escalão máximo no adicional ao IMI”, enumera o sócio da TELLES.

Patrícia Viana acrescenta que ficou também por concretizar o regime aplicável aos REIT - Real Estate Investment Trust .

Já Madalena Azeredo Perdigão lembra que ainda falta legislar o Chave na Mão - Programa de Mobilidade Habitacional para a Coesão Territorial –  que visa facilitar a mobilidade habitacional das famílias atualmente residentes em áreas de forte pressão urbana e que queiram fixar-se em territórios de baixa densidade. E finalmente a proposta de lei que estabelece taxas autónomas diferenciadas para os arrendamentos habitacionais com contratos de longa duração – que prevê condições favoráveis à celebração de novos contratos ou renovação de existente por períodos de 10 ou 20 anos.

O que pode mudar em 2019

Ainda relativamente ao que se espere que muda na legislação em 2019, os três especialistas de direito revelam que podem ser no arrendamento e no programa dos Vistos Gold.

“Teremos que estar atentos ao regime das autorizações de residência para investimento (Golden Visa), que mercê de pressões politicas pode sofrer alterações. Considerando que o Golden Visa foi um dos grandes catalisadores do investimento imobiliário dos últimos anos, qualquer alteração poderá ser impactante”, admite a sócia da Abreu Advogados. Também Miguel Nogueira Leite, refere que a proposta de cessação dos regimes de “Golden Visa” e dos “residentes fiscais não habituais”, apesar de rejeitada, “antecipa-se que poderão continuar a ser feitas tentativas nesse sentido, o que, em nosso entender, poderá ter repercussão no sector imobiliário, atendendo à preponderância desses regimes nesse mercado”.

Já Madalena Azeredo Perdigão, indica que a nível legislativo em 2019, se deve mexer no estabelecimento de um período mínimo de um ano para os contratos de arrendamento. Também estender  a mais ZTH - Zonas Turísticas Homogéneas, a suspensão de mais registos de AL e criação de regulamentos municipais relativos às zonas de contenção. Também a uma eventual prorrogação do regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos e eventuais alterações no NRAU –Novo Regime de Arrendamento Urbano.

*Texto publicado na edição em papel  do Diário Imobiliário no Jornal Económico. Escrito com o novo Acordo Ortográfico